SENA กำไรไปต่อ อานิสงส์คอนโดขนาดใหญ่ การทำJV กับพันธมิตรที่หลากหลายหนุนเต็มสูบ

68

ทันหุ้น- บริษัทหลักทรัพย์แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) รายงานบทวิเคราะห์หุ้น บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA โดยระบุว่าบริษัทเปิดโครงการใหม่เพิ่มเกือบ 4 เท่าตัวในปีนี้ SENA ตั้งเป้าหมาย Presales 4.6 พันลบ. (+20%YoY) สนับสนุนด้วยการเปิดโครงการใหม่เชิงรุกถึง 10 โครงการ มูลค่า 1.2 หมื่นลบ. ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 4 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 59 ส่วนหนึ่งเกิดจากการเลื่อนโครงการเดิม2.3 พันลบ. มาเปิดตัวในปีนี้ เรามองว่าภาพการเปิดตัวในปีนี้เด่นขึ้นกว่าปีก่อนมาก เพราะมีคอนโดมิเนียมติดแนวรถไฟฟ้าถึง 4 โครงการ มูลค่ารวม 9.5 พันลบ. ได้แก่ 1) The Niche Mono Sukhumvit50 1.2 พันลบ.; 2) The Niche ID Pakkret Station 1.4 พันลบ.; 3) The Niche Sukhumvit 70 (ใกล้สถานีแบริ่ง) 3.4 พันลบ. และ 4) The Niche Pride Taopoon 3.5 พันลบ.ซึ่งเป็นโครงการ JV แรก ร่วมกับ Hankyu Realty (บ. อสังหาชั้นนำจากญี่ปุ่น)
มี Backlog รองรับรายได้ปีนี้แล้ว 62% ณ สิ้นปี 59SENA มี Backlog รวม 2.6 พันลบ. แบ่งเป็นแนวราบ 223 ลบ. และคอนโดอีก 2.4 พันลบ. ซึ่งเกือบทั้งหมดจะรับรู้รายได้ปีนี้ คิดเป็น Secured Revenue แล้ว 62% โดยเมื่อรวมกับมีโครงการเหลือขายแนวราบอีก 3.0 พันลบ. มีคอนโดพร้อมโอนปีนี้และปีหน้าอีก 4.2 พันลบ. รวมถึงมีคอนโด Low-rise เปิดใหม่ที่เสร็จทันปีหน้าอีก 2.2 พันลบ. ทำให้มองว่า SENA มีฐานแข็งแกร่งในการผลักดันรายได้อสังหาให้เติบโตในปี 60-61

 คาดกำไรปี 60 เติบโตต่อ +4%YoY ในปี 59 SENA ทำกำไรสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 763 ลบ. (+200%YoY) ซึ่งดีกว่าคาดจากรายได้อสังหาและ GPM ดีกว่าคาดแม้เผชิญฐานกำไรสูงขึ้นมาก แต่เรายังคาดว่า SENA จะเติบโตได้ต่อ +4%YoYเป็น 793 ลบ. ตามรายได้อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากแนวราบ ซึ่งมีโครงการสำหรับขายมากขึ้น (ปี 59 มีการเติบโตของแนวราบถึง +19%YoY) และคอนโด ตามการสร้างเสร็จ+โอน ของโครงการ ทั้งนี้ คาดกำไรจะเด่นมากใน 3Q60 ตามการสร้างเสร็จของ The Niche Pride ทองหล่อ เพชรบุรี ซึ่งขายได้แล้ว 1.6 พันลบ. (67%)
JV คือ ปัจจัยหนุนระยะยาว ในปัจจุบัน SENA ทำ JV ร่วมกับพันธมิตรแล้วอย่างน้อย 3 ดีล คือ 1) ถือหุ้น 51% ร่วมกับ บี.กริม เพื่อทำโซล่าร์ฟาร์ม ซึ่งปี 59 สร้างส่วนแบ่งกำไรได้ดีกว่าคาดราว 58 ลบ.; 2) ถือหุ้น 25% ร่วมกับไอร่าและแสงฟ้าก่อสร้าง เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งคาดเริ่มก่อสร้างต้นปี 61; และ 3) ถือหุ้น 51% ร่วมกับ Hankyu Realty เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม โครงการแรกคือThe Niche Pride Taopoon คาดสร้างเสร็จ+โอน ปี 63 แม้เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรของ JV ปี 60จะลดลง YoYเพราะการรับรู้ผลขาดทุนมากขึ้นในโครงการอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียม แต่มองบวกในระยะยาว เพราะSENA จะได้รับรายได้ค่าบริหารจากโครงการ JVต่อเนื่องตามจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้น และจะสร้างส่วนแบ่งกำไรอย่างเต็มที่เมื่อโครงการสร้างเสร็จ นอกจากนี้ยังเป็นวิธีขยายตัวทางธุรกิจที่หลากหลาย ได้รับ Khow-how และความเสี่ยงต่ำกว่าการทำด้วยตัวเองเพียงลำพังทั้งนี้ SENA ไม่ได้จำกัดการทำ JV ร่วมกับHankyu Realty เท่านั้น แต่อาจทำร่วมกับรายอื่นๆ ได้ โดยจะพิจารณาร่วมกันเป็นโครงการๆ ไป
คำแนะนำ

แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายพื้นฐาน 5.2 บาท เราประเมินราคาเป้าหมายเพิ่มเป็น 5.20 บ. อิง FY60 P/E 7.5xตามฐานกำไรปี 60 ที่สูงขึ้นจากเดิม ทั้งนี้ หลังการขึ้น XD วันที่ 2 พ.ค. 60เพื่อจ่ายหุ้นปันผลอัตรา 16 หุ้นเดิม ต่อ 1 หุ้นปันผล ราคาเป้าหมายจะลดลงเป็น 4.90 บ. แม้ราคาหุ้น SENA จะปรับขึ้นต่อเนื่อง แต่เรามองว่ายังถูกมากด้วย FY60 P/E 6.0x (รวม Dilution จากหุ้นปันผลแล้ว) P/B 1.02x และเงินปันผลปี 60 ที่ 6.6% ทำให้แนะนำซื้อ

ปัจจัยเสี่ยง :ทิศทางกำไรปี 60 และการขายโครงการใหม่ความเสี่ยงหลักคือ ทิศทางกำไรปี 60 ซึ่งอาจไม่เติบโตต่อเนื่อง จากการขายโครงการแนวราบต่ำกว่าคาด โอนคอนโดล่าช้า และGPM ต่ำคาด

ที่มา:บริษัทหลักทรัพย์แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)

เรียบเรียง:กษมน พงษ์ธานี