จับสัญญาณตลาดอสังหาฯ ในสถานการณ์โควิด-19 ระลอก 3

ทันหุ้น - ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์การระบาดของโควิด-19 ระลอก 3  เริ่มส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน  โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มตลาดโรงงาน  อีกทั้งภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล  มีปริมาณลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ อย่างไรก็ตาม  สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์  การปรับตัวและมองหาช่องว่างของตลาดยังเป็นกลยุทธ์สำคัญในสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่เห็นบทสรุป

การระบาดของโรคโควิด-19  ระลอก 3 เริ่มมีผลกระทบชัดเจน  ในพื้นที่ที่กำลังซื้อหลักเป็นพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมหรือกลุ่มโรงงานซึ่งมีโอกาสที่จะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง   โดยเป็นผลกระทบโดยตรงจากรายได้ที่ไม่แน่นอนและการระบาดของคลัสเตอร์ใหม่ในกลุ่มโรงงาน  สะท้อนให้เห็นจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ (นิติบุคคล)  ในไตรมาสแรกปีนี้ของกลุ่มสินค้าทาวน์เฮ้าส์  ที่ปรับตัวลดลงมากในจังหวัดนครปฐม (-88%)  สมุทรสาคร (-45%) และ  สมุทรปราการ (-28%)

ส่วนภาพรวมการเปิดโครงการใหม่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาสแรกปีนี้  มีการเปลี่ยนแปลงลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสแรกของปี  2563 โดยมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 12,985 ยูนิต  ลดลง 7,212 ยูนิต (-35%)  จากการที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวโดยจับกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบจากโควิด-19   ไม่มาก พบว่ากลุ่มสินค้าที่มียูนิตเปิดขายสูงสุดคือคอนโดมิเนียม  โดยมียูนิตขายใหม่เข้ามาในตลาด 5,857 ยูนิต ลดลง (-15%) จากไตรมาสแรก 2563  ซึ่งกลุ่มนี้เริ่มเห็นภาพการชะลอเปิดตัวตั้งแต่ต้นปี 2563  รองลงมาคือ  กลุ่มทาวน์เฮ้าส์มียูนิตเปิดขายใหม่ 4,159 ยูนิต ลดลง (-56%) จากไตรมาสแรก  2563 ส่วนบ้านเดี่ยวมียูนิตเปิดขายใหม่ 1,274 ยูนิตลดลง (-44%)  จากช่วงเดียวกัน

กลุ่มโครงการที่เปิดใหม่และขายดี  เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และกลุ่ม 5-10 ล้านบาท  ซึ่งถ้าเจาะลึกลงไปในรายสินค้าจะเห็นว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าเปิดใหม่ที่ขายดีที่สุด  โดยกลุ่มระดับราคาที่ขายดีเป็นช่วงระดับราคา 3-4 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 2  ชั้น) และระดับราคา 5-7 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น) และที่น่าสนใจคือ  บ้านแฝดในระดับราคา 5-7 ล้านบาทในพื้นที่เมืองรอบนอก  ซึ่งเป็นสินค้าทดแทนบ้านเดี่ยวที่ขยับราคาสูงขึ้นเป็น 8-10 ล้านบาท  โดยพื้นที่ที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดมีการเปิดขายใหม่มากที่สุด  คือโซนฝั่งบางนา-ศรีนครินทร์ รามอินทรา รังสิต-ลำลูกกา  (ไม่เกินแนววงแหวนตะวันออก)  ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่และขายดีมีแนวโน้มที่จะปรับราคาลดลงเป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน  2 ล้านบาท

ในสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19  ที่ยังไม่แน่ชัดว่ายาวนานเพียงใด  ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบโดยตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ไม่ว่าการฉีดวัคซีนที่ล่าช้าและอาจจะไม่ได้ตามเป้าหมายในปี 2564   การติดเชื้อโควิด-19  ที่กระจายเพิ่มในกลุ่มแรงงานก่อสร้างและภาคอุตสาหกรรม  สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น  กลุ่มกำลังซื้อใหม่ยังมีอัตราการว่างงานสูง  กลุ่มกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่กลับมาในปีนี้   หรือการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น  จะเป็นอุปสรรคที่ชะลอความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย  ทำให้ตลาดมีแนวโน้มหดตัวลงเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น  และเกิดการแข่งขันแย่งตลาดที่ยังมีกำลังซื้อดังกล่าว

ด้วยเหตุนี้  ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ  เห็นว่าการปรับตัวและมองหาโอกาสจากช่องว่างของตลาดเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมในสถานการณ์ที่อุปสงค์ชะลอตัว  อาทิ การเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบน้อย  การกำหนดเซ็กเมนต์โดยนำเสนอสินค้าที่ตรงตามความต้องการของลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น   การสร้างรูปแบบบริการที่รองรับสถานการณ์การใช้ชีวิตแบบนิวนอร์มัล  การบริหารสภาพคล่องของกระแสเงินสด  การบริหารจัดการต้นทุนและความสมดุลของสต็อคบ้านที่ก่อสร้างกับอัตราการขายที่เหมาะสม  การกำหนดแผนสำรองกรณีกลุ่มเซ็กเมนต์เดิมไม่สร้างยอดขาย  การปรับรูปแบบสินค้าได้เร็ว การมองหาโอกาสในทำเลใหม่ๆ  และกลุ่มเซ็กเมนต์ที่อุปทานในพื้นที่มีเหลือไม่มากหรือมีคู่แข่งขันน้อย  รวมทั้งการพัฒนาสินค้าใหม่ในทำเลซึ่งได้ประโยชน์จากการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพมหานคร   จะเป็นช่องสำหรับเติมเต็มความต้องการสินค้าในบางระดับราคาที่ไม่สามารถเป็นไปได้ตามผังเมืองเดิม   และเป็นโอกาสสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสถานการณ์ที่โควิด-19  ยังไม่เห็นบทสรุป

อยากลงทุนสำเร็จ เป็นเพื่อนกับเรา พร้อมรับข่าวสารได้ทุกช่องทางที่
APP ทันหุ้น ANDROID คลิก https://qrgo.page.link/US6SA
APP ทันหุ้น IOS คลิก https://qrgo.page.link/QJKT7
LINE@ คลิก https://lin.ee/uFms4n5
FACEBOOK คลิก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/
YOUTUBE คลิก https://www.youtube.com/channel/UCYizTVGMealUUalT6VdUdNA
TELEGRAM คลิก https://t.me/thunhoon_news
Twitter คลิก https://twitter.com/thunhoon1