เช็กด่วน! กองทุนที่จ่ายปันผลสม่ำเสมอ-ราคาถูก

ทันหุ้น-สู้โควิด : บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LHSEC) ระบุยังมีหุ้นที่จ่ายปันผลสูงสม่ำเสมอในตลาดที่ขาดแคลนปัจจัยบวก จากการวิเคราะห์ (ดูรูป) พบว่ากองทุนได้รับผลกระทบน้อยจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และสามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ ส่วนใหญ่เป็น PFUND และ REIT ประเภทอาคารสำนักงาน โดยมีอัตราปันผลตอบแทนสูงราว 8% และราคายังไม่แพง เมื่อพิจารณาจาก P/NAV เทียบกับ ROE ในส่วนของ IFUND เลือก JASIF ที่มีอัตราเงินปันผลตอบแทนที่สูงสุดถึง 9.5% 

JASIF (BUY, TP=12.50 บ.)

เป็นกอง Freehold ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เส้นใยแก้วนำแสง (Fiber Optic Cable) ทั้งหมด 1.68 ล้านคอร์กิโลเมตร ซึ่งเป็นสายเชื่อมต่อโครงข่ายอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง โดย JASIF1 มีความยาว 980,500 คอร์กิโลเมตร และ JASIF2 ที่เพิ่งซื้อเพิ่มเข้ากองเมื่อ 20 พ.ย. 62 อีกจำนวน 7 แสนคอร์กิโลเมตร Fiber Optic Cable มีอายุการงานใช้ได้ถึง 50 ปี และสามารถบำรุงรักษาโดยนาสายเส้นใหม่มาทดแทนเส้นเดิมที่เสื่อมสภาพได้ โดยมีค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและเปลี่ยนแปลงค่อนข้างถูก ค่าเช่าสามารถปรับขึ้นได้ทุกปี โดยอ้างอิงจากดัชนีผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นในปี ก่อนหน้า จึงไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 เหมือนกองทุนอื่น ๆ โดยในปี 2563 ค่าเช่าปรับขึ้น 0.71% ตามดัชนี

บริโภคปี 2562 ที่เพิ่มขึ้น 0.71% ผลจากซื้อสินทรัพย์ JASIF2 ทำให้ผู้เช่าหลักขยายอายุการรับประกันรายได้ของสินทรัพย์ JASIF1 ในส่วน 80% ของกำลังให้บริการจากเดิมที่สิ้นสุดการรับประกันรายได้ 22 ก.พ. 2569 ออกไปอีก 6 ปี เป็นสิ้นสุด 29 ม.ค. 2575 ซึ่งสิ้นสุดพร้อมกับการรับประกันรายได้ส่วนของค่าเช่าสินทรัพย์ JASIF2 100% ของกำลังให้บริการ นอกจากนี้กองทุน JASIF ยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าจาก JAS เพิ่มอีก 10 ปี หากรายได้อินเตอร์เน็ตของ TTTB ในปี 2573 สูงมากกว่าหรือเท่ากับ 4 หมื่นล้านบาท และ TTTB สามารถต่อใบอนุญาตให้บริการอินเตอร์เน็ตความเร็วสูงได้

ผู้เช่าหลักคือ JAS ต้องถือกองทุน JASIF สัดส่วน 15% เป็นระยะเวลา 6 ปี นับจาก 20 พ.ย. 2562 ทาให้หมดความกังวลเรื่องผู้เช่าหลักอาจเทขายกองทุน จนถึง 20 พ.ย. 2568 แม้ปัจจุบัน JAS จะมีขาดทุนจากการดำเนินงานไตรมาสละ 400 ลบ. แต่ปัจจุบันมีส่วนของผู้ถือหุ้นราว 6.5 พันล้านบาท ทำให้ยังเชื่อว่า JAS ยังสามารถดำเนินงาน และจ่ายค่าเช่าให้ JASIF ตามปกติได้ภายใน 4 ปีนี้ แม้ในกรณีเลวร้ายสุด หาก JAS ต้องขาดทุนสุทธิต่อเนื่องทุกไตรมาสติดต่อกันเป็นระยะเวลา 4 ปี จากภาวะการแข่งขันที่รุนแรง

ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในบรรดา IFUND โดยคาดการณ์เงินปันผลปีนี้ไตรมาสละ 0.24 บาท คิดเป็น Dividend Yield 10% ต่อปี ราคาเป้าหมายมี upside 29.5% คุ้มกับความเสี่ยงด้านความมั่งคงผู้เช่าหลัก หากเทียบ DPU ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่ไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ยังพบว่าผลตอบแทนเงินปันผลของ JASIF สูงสุดคือ 9.78% (ใช้ราคาปิดสิ้นปี 62ในการคำนวณ) รองลงมาคือ BTSGIF ซึ่งได้รับสิทธ์รายได้จากค่าโดยสาย BTS เส้นทางหลัก แต่ได้รับผลกระทบ COVID-19 ทำให้ไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้ในปีนี้ ขณะเดียวกัน JASIF เป็นกองทุน IFUND เพียงรายเดียวที่มีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ 100% ซึ่งยังใช้ประโยชน์หรือขายสินทรัพย์ดังกล่าวหลังหมดอายุรับประกันรายได้

POPF (BUY, TP=14.60 บ.)

เป็นกองทุน PFUND ประเภทสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) โดยลงทุนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน อาคารยูบีซี 2, สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมกรรมสิทธิอาคารสำนักงาน อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ สิทธิการเช่าที่ดิน อาคารสำนักงานจำนวน 4 อาคาร รวมพื้นที่จอดรถ และงานระบบภายในอาคารในโครงการบางนา ทาวเวอร์

มีจุดเด่นเป็น 3 อาคาร ทำเลทองย่านธุรกิจ มี OR เกือบเต็ม 100% อาคารสำนักงานทั้งหมดของ POPF ล้วนมีทำเลอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ ส่งผลทำให้มีอัตราเข้าเช่า (Occupancy Rate: OR) เกือบเต็มตลอด โดยอาคารยูบีซี 2 ย่านสุขุมวิท มี OR ณ สิ้นปี 62 ที่ 96%, เพลินจิต เซ็นเตอร์ 99% และ บางนา ทาวเวอร์ 95% ทั้งนี้ POPF สามารถรักษาจำนวนผู้เช่าและเพิ่มการปรับอัตราค่าเช่าต่อสัญญาของผู้เช่ารายเดิมได้มาตลอด

ได้รับผลกระทบ COVID-19 ราว 15% จากการลดค่าเช่าให้ผู้เช่าบางส่วน แต่กำไรยังดีอยู่ ใน 2Q63 ผลกระทบ COVID-19 ทำให้มีผู้เช่าหลายรายมาขอให้ลดค่าเช่า ซึ่ง POPF พิจารณาเฉพาะผู้ที่ได้รับผลกระทบ อย่างธุรกิจร้านค้าปลีกรายย่อย (retail) และธุรกิจนำเข้าส่งออก โดยรวมคาดทำให้รายได้ค่าเช่าลดลงกว่าปกติราว 15% อย่างไรก็ดี จะเห็นว่า กำไรปกติ (Net Investment Income-NII) 2Q63 อยู่ที่ 163 ล้านบาท ยังเพิ่มขึ้น 2.5% YoY แต่ลดลงเพียง 5% QoQ โดย 1H63 NII อยู่ที่ 335 ล้านบาทยังโต 4.9% YoY เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าบริการลดลง 3.2% YoY แต่ต้นทุนเช่าและบริการที่ลดลงมากกว่าถึง 25.9% ซึ่งจะเห็นว่ายังได้รับผลกระทบจาก COVID-19 น้อยมาก

ยังประกาศจ่ายปันผล 2Q63 เป็นปกติ ปัจจุบัน มี Trailing Dividend Yield สูงถึง 8.9% ได้ประกาศจ่าย DPU สำหรับงวดผลประกอบการ 2Q63 @0.2475 บาท จ่ายลดลงจาก 1Q63 ที่ @ 0.26 บาท ราว 4.8% สอดคล้องไปกับกำไร 2Q63 ที่ลดลง 4.9% QoQ แต่ยังถือว่ายังจ่ายปันผลได้ และจ่ายในอัตราสูง+สม่ำเสมอ โดยมี Trailing Dividend Yield 8.9% ต่อปี และมี ROE สูงถึง 11.9% โดยเทรดที่ P/NAV เพียง 0.91X ถือว่าราคายังน่าสนใจลงทุนรับปันผลสม่ำเสมอในภาวะตลาดหุ้นที่แกว่งออกข้าง และยังไม่มีปัจจัยบวกสนับสนุน

CPNCG (BUY, TP=13.6 บ.)

เป็นกองทุน PFUND ประเภทสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) โดยลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ และสิทธิในการใช้บริการพื้นที่จอดรถจำนวน 1,271 คัน รวมทั้งการซื้อทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องบนสิทธิการเช่าดังกล่าว สัญญาเช่าช่วง 20 ปี

สิ้นสุด 22 ธ.ค.2575 โดยมี CPN ถือหุ้นใหญ่ 25% โดย CPN เป็นผู้ค้ำประกันการปฏิบัติหน้าที่ของผู้เช่าตามสัญญาเช่าหลัก ซึ่งความมั่นคงของ CPN ส่งผลต่อการคงอยู่ของสัญญาเช่าช่วงสำนักงาน

มีจุดเด่นเป็นอาคารสำนักงานใจกลางเมืองที่มี OR ใกล้ 100% ตลอด ทั้งนี้อาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนถนนพระราม 4 การเดินทางสะดวกสบาย ส่งผลให้มีบริษัทต่างๆ เข้ามาเช่าสำนักงานเป็นจำนวนมากทำให้ อัตราการเข้าเช่า (Occupancy Rate -OR) อยู่ระดับ 99% มาตลอด แม้ว่าจะมีสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 แต่มีผู้ประกอบการรายใหญ่(ธุรกิจท่องเที่ยว)เพียงรายเดียวที่ได้รับผลกระทบ ขอต่อรองลดค่าเช่าราว 20-30% (เท่าตลาด) เป็นระยะเวลา 3 เดือน ล่าสุด ณ สิ้น 2Q63 OR ยังอยู่ที่ 99% ได้

กำไร 1H63 ที่ยังโตได้ดี แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 แม้ว่า COVID-19 จะส่งผลกระทบต่อการชะลอตัวอย่างหนักของภาวะเศรษฐกิจไทย รวมถึงการเกิด new normal ทำให้มีการ Work from Home ของหน่วยงานภาครัฐและเอกชนทั้งประเทศ ซึ่งน่าจะส่งผลกระทบต่อสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ดี OR ของตึกสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ ยังคงอยู่ระดับ 99% และ สัญญาที่เพิ่งต่อใหม่ช่วง 1Q63 ยังสามารถปรับอัตราค่าเช่าและค่าบริการได้เพิ่มขึ้น ส่งผลให้งวด 1H63 ที่ผ่านมา ยังมีกำไรปกติ (Net Investment Income-NII) ที่ 272 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 13% YoY ตอกย้ำว่า PFUND ประเภท office อย่าง CPNCG แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่อย่างใด

ถือเป็น PFUND ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดและสม่ำเสมอ คิดเป็น Trailing Dividend Yield ที่ 8.5% หลังจากประกาศผลประกอบการ 2Q63 ออกมา ได้ประกาศจ่าย DPU ตามมาที่ @0.2515 บาท เท่ากับ 1Q63 และสูงกว่าในอดีต ซึ่ง CPNCG ถือเป็น PFUND ที่จ่ายปันผลสูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่ม PFUND+REIT โดยมี Trialing Dividend Yield =8.5% ต่อปี และ ROE ที่ 11%โดยเทรดที่ P/NAV เพียง 0.93X ถือว่าราคายังน่าสนใจลงทุนรับปันผลสม่ำเสมอ

QHPF กองทุนรวมสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ (BUY, TP=13.70 บ.)

เป็นกองทุน PFUND ประเภทสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) ลงทุนในโครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี โครงการเวฟ เพลส และโครงการคิวเฮ้าส์ เพลินจิต โดยมีผู้ถือหุ้นใหญ่คือ QH ถือ 25.66% และเป็นผู้บริหารกอง QHPF ด้วย ซึ่งถือเป็นผู้มีประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 30ปี

ทั้ง 3 โครงการ ในกอง QHPF ถือเป็น office ใจกลางเมืองที่มี OR เกือบเต็มตลอด โครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี, คิวเฮ้าส์ เพลินจิต และเวฟเพลส ถือเป็นตึกอาคารสำนักงานที่อยู่ในทำเลทองทางธุรกิจ ซึ่งมีอัตราเข้าเช่า (OR) เกือบเต็ม โดยมี OR สูงถึง 98-99% มาตลอด

ผลกระทบ COVID-19 กระทบร้านค้าในโครงการที่ปิดร้านค้าช่วง LOCKDOWN ทำให้กำไรปกติ 1H63 ลด 8% YoY ทั้งนี้ช่วงระบาดโควิด มีลูกค้าการย้ายออกไปบ้าง แต่ OR ยังอยู่ในระดับสูงที่ 95% จากปกติที่อยู่ที่ 98-99% ในส่วนร้านค้า retail ราว 20-30% อย่างฟิตเนส และสปา ในคิวเฮ้าส์ ลุมพินี มีการปิดทำการไปตั้งแต่ปลายเดือนมี.ค.63 ซึ่งไม่ได้เก็บค่าเช่า ส่วนรายได้ค่าเช่า office ยังไม่มีส่วนลดให้บริษัทไหน และไม่มีรายใดขอเลื่อนจ่ายชำระออกไป ทำให้ผลประกอบการ 2Q63 กำไรปกติ (NII) อยู่ที่ 212 ล้านบาท ลดลง 2.9% YoY แต่ 1Q63 โดนกระทบมากจากการปิดร้านค้าช่วงปลายมี.ค.ทำให้ NII ลดลง 13% YoY ส่งผลให้ 1H63 NII อยู่ที่ 401 ล้านบาท ลดลง 8.1% YoY ถือว่ากระทบไม่มากนัก เทียบกับกอง PFUND ประเภทโรงแรมที่กระทบหนักเพราะไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา

ยังจ่ายปันผลเป็นปกติในอัตราที่สูงถึง 9.5% ปกติ QHPF จะจ่ายปันผลทุก 2 เดือน ล่าสุดเพิ่งประกาศจ่าย DPU งวดพ.ค.-มิ.ย.63 @0.132 บาท ใกล้เคียงงวด มี.ค.-เม.ย.63 ที่จ่าย @0.13 บาท แสดงถึงการยังจ่ายปันผลได้ในระดับปกติ คิดเป็น Trialing Dividend Yield =9.5% ต่อปี โดยล่าสุดมี ROE=9.1% โดยเทรดที่ P/NAV เพียง 0.84X ถือว่าราคายังน่าสนใจลงทุนรับปันผลสูงสม่ำเสมอ

อยากลงทุนสำเร็จ เป็นเพื่อนกับเรา พร้อมรับข่าวสารได้ทุกช่องทางที่
APP ทันหุ้น ANDROID คลิ๊ก https://qrgo.page.link/US6SA
APP ทันหุ้น IOS คลิ๊ก https://qrgo.page.link/QJKT7
LINE@ คลิ๊ก https://lin.ee/uFms4n5
FACEBOOK คลิ๊ก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/
YOUTUBE คลิ๊ก https://www.youtube.com/channel/UCYizTVGMealUUalT6VdUdNA
TELEGRAM คลิ๊ก https://t.me/thunhoon_news
Twitter คลิ๊ก https://twitter.com/thunhoon1