อสังหาขอฟื้นเศรษฐกิจ ยื่นนายกปลดตรวนLTV

ทันหุ้น-สู้โควิด-กลุ่มอสังหายื่นนายกรัฐมนตรี ถึงเวลาดึงอสังหาฟื้นเศรษฐกิจ ชี้แค่ปลดล็อก LTV ดันเศรษฐกิจพุ่ง ระบุชัดการเก็งกำไรหายไปแล้ว พร้อมขอขยับช่วยค่าโอน-จดจำนองไปถึงที่อยู่ไม่เกิน 5 ล้านบาท และออกเกณฑ์ดึงต่างชาติเข้ามา ชี้อสังหาช่วยทำให้เงินหมุนเวียนสูงถึง 5 รอบดันเศรษฐกิจได้ ด้านโบรกเปิดโผหุ้นได้ประโยชน์เพียบ

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALIเปิดเผยว่า กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ยื่นเรื่องให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ 6 ประเด็น ประกอบด้วย การขอยกเลิกมาตรการ LTV หรือผ่อนปรนเพื่อให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 และ 3 โดยไม่ต้องวางดาวน์ 20% -30% เนื่องจากวัตถุประสงค์ที่ต้องการสกัดไม่ให้เกิดการเก็งกำไรคอนโด คือการเก็งกำไรซึ่งปัจจุบันไม่มีแล้ว ซึ่งภาครัฐไม่ได้เสียอะไร และยังมีรายได้จากการจ่ายภาษีที่ดินด้วย  2. การขอขยายเงื่อนไขการเข้ารับสิทธิพิเศษในโครงการบ้านบีโอไอ จากเดิมจะต้องสร้างบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็น 1.8 ล้านบาท จะช่วยทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาบ้านได้หมาะสมและลูกค้าจับต้องได้

3. การขยายเงื่อนไขการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในอัตรา 0.01% จากเดิมที่ให้สิทธิเฉพาะอสังหาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท 4.การปรับกฎเกณฑ์ข้อจำกัดในด้านที่ดิน จากเดิมกำหนดให้การสร้างบ้านเดียวจะต้องมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา ขอให้ปรับเป็น 40 ตารางวา ส่วนบ้านแฝดจากเดิมกำหนดต้องมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ให้เหลือ 30 ตารางวา ซึ่งจะช่วยลดราคาได้ 20-30%

5. การขอผ่อนผันการจัดทำการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)  6. การผ่อนคลายการจำกัดในด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ ซึ่งจะช่วยดึงดูดเงินเข้าประเทศได้

@เงินอสังหาหมุน5รอบ

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORIเปิดเผยว่า ความจริงภาวะดอกเบี้ยต่ำ เงินที่มีอยู่จำนวนมาก เอื้อให้มีการซื้ออสังหา แต่ก็ยังติดปัญหา ดังนั้นการปลดล็อก LTV ทำให้ต้องการอสังหาริมทรัพย์จากผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 และ 3 สูงขึ้น 20-30% ซึ่งจะทำให้ตลาดที่หดตัวกลับมาเติบโตได้ และเนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์มีกลุ่มอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ทั้งธนาคารที่สามารถปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมได้ กลุ่มรับเหมาก่อสร้าง กลุ่มวัสดุก่อสร้าง โรงงานปิโตรเคมี พลาสติกรีไซเคิล ซึ่งประเมินว่าเม็ดเงินที่ซื้อบ้านจะหมุนถึง 5 รอบ ซึ่งเป็นตัวคูณทำให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้น

“แบงก์ชาติเคยกังวลการเก็งกำไร กำหนดให้ต้องวางดาวน์ 20-30% ราคาอสังหาปัจจุบันเชื่อว่าการเก็งกำไรน่าจะหมดไปแล้ว ท่ามกลางผู้ต้องการที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 จำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีบ้านหลังแรกอยู่ห่างจากเมือง ซึ่งค่าเดินทางที่ตกเดือนละหมื่นกว่าบาท สามารถนำไปผ่อนคอนโดได้ โดยคนกลุ่มนี้ติดด้านการนำเงินก้อนไปวางดาวน์”

ในส่วนของการเปิดทางต่างชาติซื้ออสังหาฯ ปกติสามารถซื้อคอนโดได้ 49% อยู่แล้ว แต่ติดในด้านของวีซ่าที่ไม่เอื้ออำนวยเหมือนมาเลเซียที่ให้วีซ่า 10 ปี สำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ 10 ล้านบาท ซึ่งไทยนับเป็นเมดิคัลทัวร์ริส สามารถเปิดรับคนต่างชาติที่มีกำลังเงินสูงๆ เข้ามาได้ และจะเกิดตัวคูณการจับจ่ายใช้สอยอีกมาก เช่นเดียวกับการให้สิทธิการเช่าที่ดินจาก 30 ปี เป็น 90 ปีก็จะทำให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น เนื่องจาก 30 ปีเป็นระยะเวลาที่สั้นและได้ผลตอบแทนไม่จูงใจ

นายพีระพงษ์ ยังระบุด้วยว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังเหมาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งก่อนที่คอนโดลดราคาจะได้ผลตอบแทนราว 3-4% แต่จากการลดราคาทำให้มีผลตอบแทนที่มากเป็น 5-6% หากซื้อคอนโดตอนถูกเหมือนประกันเงินต้น

@โผหุ้นรอรับโชค

ด้านนายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์กสิกรไทย จำกัด ประเมินว่า LTV จะช่วยให้ดีมานด์กลับมา 10-15% แต่ก็ขึ้นอยู่กับแบงก์ด้วยว่าจะปล่อยแค่ไหน โดยยังเชื่อว่าภาครัฐจะให้ความสำบคัญในการช่วยเหลืออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำอยู่ สำหรับผู้ประกอบการที่จะได้รับประโยชน์ก็คือผู้ที่ได้รับผลกระทบจาก LTV ประกอบด้วย LPN ซึ่งมีอสังหาในระดับราคาที่ไม่สูงนัก ดังนั้นการที่ภาครัฐปลดล็อค LTV ก็จะช่วยทำให้ลูกค้ากู้ง่ายขึ้น และลูกค้าส่วนใหญ่ของ LPN จะเป็นกลุ่มที่ต้องการกู้เงินจึงมองว่าจะได้รับผลประโยชน์มากสุด หากสามารถกลับมากู้ได้ 100%

รองลงมาคือหุ้น PSH  SENA ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ราคาระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทถึง 25% ขณะที่ ORI QH SPALI มีอสังหาริมทรัพย์ระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทราว 20% รวมไปถึงกลุ่ม ANAN AP SIRI ก็จะได้รัผลประโยชน์ตามมา ส่วนกลุ่มที่จะไม่ได้รับผลประโยชน์เลยก็คือ LH และ SC

โดยประเมินภาวะอสังหาจะฟื้นตัว การแข่งขันลดราคาจะไม่สูงเหมือนครึ่งปีแรก เนื่องจากขายล้างสต็อกไปแล้วมีเงินสดเพียงพอ ดังนั้นเชื่อว่ามาร์จิ้นจะดีขึ้น ส่วนโครงการใหม่น่าจะกลับมา 60% จึงเชื่อว่าไตรมาส 3 ผลประกอบการจะดีขึ้นจากไตรมาส 2 ต่อเนื่องไปยังไตรมาส4 สามารถซื้อหุ้นกลุ่มอสังหาได้จากปันผล 5-6% และเก็งกำไรเป็นช่วงๆได้