‘GVREIT’ สิ่งดีๆมีราคาที่ต้องจ่าย..SCBS ชี้ทรัพย์สินดีทำเลเยี่ยม-ปันผลต่อเนื่อง เคาะเป้า 16 บ.

สำนักข่าว “ทันหุ้น” รายงานว่า ‘GVREIT’ ทรัพย์สินมีคุณภาพดี ทำเลเยี่ยม ปันผลสม่ำเสมอพร้อมโอกาสปรับเพิ่มขึ้น แผนอัดฉีดทรัพย์สินใหม่รอความชัดเจน แนะ “Neutral” ราคาเป้าหมายอิงวิธี DDM ที่ 16 บาท

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จํากัด (SCBS) ระบุว่า ฝ่ายวิเคราะห์ชอบ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ หรือ GVREIT” เพราะทรัพย์สินมีคุณภาพดี ตั้งอยู่ในทำเลชั่นเยี่ยม นอกจากนี้กองทรัสต์ยังจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอและมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกด้วย และฝ่ายเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานสำนักงานเกรด A ในช่วงปี 2564-2565 น่าจะมีผลกระทบเชิงจำกัดเนื่องด้วยโครงการที่กองทรัสต์เข้าไปลงทุนอยู่ในทำเลที่ดี อย่างไรก็ตาม IRR ของกองทรัสต์ที่ 4.3% ใกล้เคียงกับ cost of equity ทำให้ upside ค่อนข้างที่จะจำกัด บวกกับแผนการอัดฉีดทรัพย์สินใหม่ยังต้องรอความชัดเจน เราเริ่มต้นการวิเคราะห์ GVREIT ด้วยคำแนะนำ “Neutral” โดยมีราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ที่ 16.0 บาท

* * ทรัพย์สินคุณภาพดี

ทั้งนี้ GVREIT ได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพฯ ได้แก่ โครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และโครงการสาทร สแควร์ อายุเฉลี่ยของกองทรัสต์ อยู่ที่ 21 ปี จุดแข็งที่สำคัญของกองทรัสต์ คือ ทั้ง โครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และโครงการสาทร สแควร์ ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้อาคารแต่ละแห่งยังเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS ด้วย ส่งผลทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ในสองอาคารนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และโครงการสาทร สแควร์ ในปี 2561 อยู่ที่ 99% และ 97% ตามลำดับ เทียบกับอัตราการเช่าพื้นที่ 92-94% สำหรับอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ในระหว่างปี 2560-2561

* * อุปทานเข้าสู่ตลาดกระทบจำกัด

ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าอาคารสำนักงาน 36 แห่งในกรุงเทพฯ มีกำหนดก่อสร้างเสร็จในระหว่างปี 2562-2565 ซึ่งจะทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 1.13 ล้านตร.ม. (13% ของสต๊อกทั้งหมด) โดยพื้นที่ 653,600 ตารางเมตรจะเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ฝ่ายวิเคราะห์มีความกังวลเกี่ยวกับภาพรวมอุปทานและอุปสงค์ในระหว่างปี 2564-2565 เนื่องจากเป็นช่วงที่จะมีอุปทานอาคารสำนักงานใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากโครงการ One Bangkok แต่ฝ่ายเชื่อว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลกระทบด้านลบต่อผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ในระยะสั้นและจำกัด เพราะโครงการของกองทรัสต์ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

ผลตอบแทนจากเงินปันผลดี ฝ่ายวิเคราะห์คาดว่า GVREIT จะจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นที่ 0.85 บาท/หน่วย (ผลตอบแทนจากเงินปันผล 5.0%) ในปี 2563 ที่ 0.87 บาท/หน่วย (5.1%) ในปี 2564 และ 0.89 บาท/หน่วย (5.3%) ในปี 2565 โดยได้รับการสนับสนุนจากอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและอัตราการเช่าพื้นที่ระดับสูงอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม IRR ของกองทรัสต์ดูตึงตัวที่ 4.3% ใกล้เคียงกับ cost of equity ที่ 4.7% ดังนั้นฝ่ายเชื่อว่าราคาหน่วยทรัสต์น่าจะมี upside จำกัด

รอดูความชัดเจนเรื่อง Upside จากการอัดฉีดทรัพย์สินเพิ่มเติมในอนาคต เนื่องจากผู้ถือหน่วยทรัสต์รายใหญ่ของ GVREIT คือ GOLD ซึ่งอยู่ภายใต้บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ ดังนั้นฝ่ายวิเคราะห์จึงมองว่ามีความเป็นไปได้สูงมากที่จะมีการอัดฉีดทรัพย์สินใหม่เข้ากองทรัสต์ โดยเฉพาะโครงการ FYI Center และโครงการ The PARQ (อยู่ระหว่างการก่อสร้าง) อย่างไรก็ตาม มูลค่าทรัพย์สินและกำหนดเวลายังไม่มีความชัดเจน ดังนั้นฝ่ายวิเคราะห์ยังไม่ได้รวมเอาทรัพย์สินใหม่เข้ามาไว้ในประมาณการของเรา

อย่างไรก็ดี แนะนำ “Neutral” ราคาเป้าหมาย 16.0 บาท ฝ่ายวิเคราะห์ใช้วิธีคิดลดเงินปันผล (dividend discount model) ในการประเมินมูลค่า GVREIT สมมติฐาน discount rate ที่ 4.7% และไม่มี terminal value ฝ่ายแนะนำให้นักลงทุนถือ GVREIT เพื่อรอรับผลตอบแทนจากการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอและมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น ปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญ คือ อุปทานอาคารสำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

รายงาน : พัทธ์ธีรา ศรีพีรพงศ์
อย่าลืมกดถูกใจ(Like) Facebook : ทันหุ้น
กดติดตาม (subscribe)Youtube : ทันหุ้น
www.thunhoon.com