อสังหาพลิกเกมแก้LTV ANANโชว์กล้าเปลี่ยน

ทันหุ้น –เจาะอสังหาแห่แก้เกม LTV หลัง ANAN กล้าเปลี่ยนดึงกลับ “ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย” แก้เกมปั๊มยอดขาย ปรับลดราคาให้ตรงจใจลูกค้า แต่คง IRR ดีต่อ เตรียมพรีเซลใหม่ปลายปีนี้ ด้าน ORI เน้นลกุ่มคนทำงานใหม่ AP ลั่นยังไม่ต้องเปลี่ยน เหตุหนี้กลุ่ม LTV อยู่แล้ว ด้านนักวิเคราะห์รับปีท้าทายชี้พรีเซลไตรมาส2 ลดลงเหลือ 26% เทียบต้นปีที่ 40%

จับตาการปรับกลยุทธ์บรรดา “คอนโดมิเนียม” หลังเกิดปรากฎการณ์ยักษ์ใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด” (มหาชน) หรือ ANAN กล้าเปลี่ยนดึง โครงการไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย” มูลค่าหมื่นล้าน กลับคืน ทั้งๆ ที่เปิดขายไปแล้ว เพื่อปรับรูปแบบโครงการใหม่

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ ANAN เปิดเผยถึงสาเหตุการดำเนินการครั้งนี้ว่า จากการเปิดให้จองซื้อ “โครงการไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย” ตั้งแต่ช่วงเดือนพฤษภาคม มาระยะหนึ่ง พบว่า ยังมีกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมากกว่า 3 เท่าที่มีความสนใจและต้องการเข้าถึงโครงการดังกล่าว ทำให้บริษัทพิจารณาและปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าและสภาวะตลาด คาดว่าจะสามารถนำเสนอราคาขายในราคาเริ่มต้นใหม่ได้ที่ 149,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งลดลงจากการเปิดตัวในครั้งแรกที่ตั้งไว้เฉลี่ย 220,000 บาทต่อตารางเมตร

นอกจากการปรับรูปแบบแล้ว จะมีการนำเทคโนโลยีการก่อสร้าง BIM และ เทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัยอื่นๆ มาพัฒนาโครงการเพื่อบริหารจัดการต้นทุนร่วมกับ Strategic Partner ทั้งหมด จึงทำให้ปรับราคาได้

“บริษัทเชื่อมั่นว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าในวงกว้างที่มีความต้องการคอนโดติดรถไฟฟ้า โดยจะมีการเปิด Soft Opening สำหรับโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ใหม่ปลายปีนี้”

โดยบริษัทจะมีการมอบสิทธิพิเศษให้แก่ลูกค้าที่จองซื้อ โครงการไอดีโอ คิว พหลฯ – สะพานควาย ก่อนหน้านี้ ในโครงการที่มีการปรับรูปแบบแล้วเป็นกลุ่มแรกพร้อมสิทธิพิเศษเพิ่มเติม

*ไม่กระทบรายได้

ด้านดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน ANAN เปิดเผยว่า โครงการไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย มีมูลค่าเกือบ 1 หมื่นล้านบาท เป็นทำเลที่ดีและมีศักยภาพ ติดรถไฟฟ้าสถานีสะพานควาย แต่ด้วยราคาขายที่ตั้งไว้เฉลี่ย 220,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าโครงการอื่นที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียง ทำให้บริษัทต้องปรับรูปแบบ ปรับแบรนด์ และปรับราคาขายลงให้เหมาะสม และเริ่มทำการขายใหม่อีกครั้งในช่วงปลายปีนี้ คาดว่าจะทำให้โครงการขายดีมากขึ้น สามารถปิดการขายจบเร็วขึ้น และจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการ เนื่องจากต้นทุนจะลดลง ทำให้รักษา IRR ใกล้เคียงเดิม

ส่วนโครงการที่จะเปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 8 โครงการ บริษัทอาจจะทบทวนแผนใหม่ให้สอดคล้องกับภาวะในปัจจุบันที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง ทั้งนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างเตรียมการประชุมคณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) เพื่อทบทวนแผนดำเนินงานในครึ่งปีหลังในสัปดาห์หน้า จากเดิมตั้งไว้ 3.6 หมื่นล้านบาท โดยช่วงครึ่งปีแรกบริษัททำยอดขายได้แล้ว 1.1 หมื่นล้านบาท ส่วนยอดโอนในปีนี้ที่ตั้งไว้ที่ 3.6 หมื่นล้านบาทยังทำได้ เพราะปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท จะทยอยโอนในครึ่งหลังนี้ราว 1.7 หมื่นล้านบาท

@ ออริจิ้นลั่นปรับกลยุทธ์หนี LTV

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI  ระบุว่า จากมาตรการ LTV บริษัทได้มีการปรับตัว โดยหันมาเน้นจับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้เริ่มต้นทำงาน ผ่านโครงการ ดิ ออริจิ้น ซึ่งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า และราคาเข้าถึงได้ ทำให้มียอดพรีเซลราว 70%  ขณะที่ ปาร์ค ออริจิ้น สามย่าน – ราชเทวี ก็เน้นทำเล และจับกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งแม้ยังไม่เปิดพรีเซล แต่ก็มีลูกค้า VVIP ซื้อแล้ว 60% เนื่องจากมีความคุ้มค่า

@ APยังไม่ปรับรูปแบบ

ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เปิดเผยว่า AP ยังไม่มีแนวคิดปรับเปลี่ยนรูปแบบของโครงการต่างๆ ของบริษัท โดยยังมุ่งเน้นให้ความสำคัญกับการเจาะตลาดในส่วนของลูกค้าระดับกลาง-บน โดยเฉพาะการพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มดังกล่าวมีกำลังซื้ออยู่ในระดับที่สูง จึงไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรคุมเข้มสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศ (LTV) แต่อย่างใด

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ภายใต้ชื่อ “LIFE สาทร เซียร์รา” มูลค่าโครงการรวมราว 6.3 พันล้านบาท โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 2.4 ล้านบาทต่อยูนิต เบื้องต้นบริษัทคาดจะมียอดขาย (Presale) อยู่ทีราว 30-40% ในสิ้นปี 2562

@ ห่วง LTV ทำพรีเซลคอนโดฯเหลือ26%

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส(ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 62 เป็นปีแห่งความท้าทาย ซึ่งต้องผ่านไปให้ได้ โดยประเมินว่าการขายโครงการใหม่ทำได้ด้อยลง อัตราการซื้อที่พักอาศัย (Take up rate) สำหรับโครงการใหม่ๆที่เปิดขายด้อยลงอย่างเห็นได้ชัด งวดไตรมาส 2/2562  เป็น 26% เทียบกับไตรมาสแรกปีนี้ที่ 40%

นอกจากนี้ ได้ระบุว่าอุปทานยังมีอยู่สูง โครงการที่พร้อมขาย (Available-for-sale) ยังคงมาก มีอัตราการเพิ่มขึ้น 2.4% ณ ครึ่งปีแรก  เทียบกับ ณ ปลายปี 2561 มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ทำให้สินเชื่อบ้านหลังที่สองปรับตัวลงอย่างเห็นได้ชัด คอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมากที่สุด

ส่วนแนวโน้มว่าลูกค้าต่างประเทศในงวดปี 2562 จะปรับตัวลดลง ผลพวงจากปัจจัยลบคือ เงินบาทแข็งค่า สงครามการค้า ทำให้กังวลเศรษฐกิจโลกชะลอ

คงคำแนะนำการลงทุน ในระดับปานกลาง (Neutral)  สำหรับหลักทรัพย์กลุ่มนี้ แม้สภาพแวดล้อมไม่สดใส ตลาดฯได้ตอบรับไปบางส่วนแล้ว รวมทั้งมีแรงค้ำจุนจากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง คาดว่าไตรมาส 2/2562  เป็นไตรมาสที่ต่ำสุดในรอบปีนี้ เพราะมีวันหยุดมาก และเริ่มใช้ LTV 1 เม.ย. 2562 คาดว่างวดครึ่งหลังปีนี้  จะฟื้นตัวดีขึ้น

ด้านหลักทรัพย์ที่เลือกเป็น Top Pick ในกลุ่มนี้คือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  หรือ  ORI ล่าสุดได้มีการปฏิเสธข่าวเรื่องการเพิ่มทุน หลังราคาหุ้นปรับลงมาก