โบรกฯ คาดกำไรกลุ่มอสังหาฯ Q2/62 หดตัว, มอง ANAN-SPALI รับผลกระทบ LTV ที่จำกัด

บล.เอเอสแอล คาดแนวโน้มกำไรของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2/2562 จะหดตัวลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปีนี้ และเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีการเร่งโอนไปแล้วในช่วงไตรมาส 1/2562 รวมถึงค่าใช้จ่ายลประโยชน์พนักงานตาม พรบ.แรงงานใหม่มากดดันคาดว่าอาจจะไม่ถึง 1 หมื่นล้านบาท และประะเมินว่าทั้งปีนี้จะเติบโตเพียง 3.5-4% ใกล้เคียงกับการเติบโตของจีดีพี

เมื่อพิจาณาปัจจัยที่กาลังจะเกิดขึ้นในช่วงที่เหลือของปีเช่นประเด็น LTV รวมถึงอุปสงค์ในประเทศที่อาจจะชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของจีนที่เป็นสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเป็นหลักของหลายบริษัทนั้นเริ่มที่จะหายไปจากผลกระทบของสงครามการค้า ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อ Presale และประสิทธิภาพการทำกาไร อย่างไรก็ตามดัชนีหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์  ที่ปรับตัวลงตั้งแต่ไตรมาส 4/2561 กว่า20% นั้นได้สะท้อนปัจจัยลบไปพอสมควรแล้ว รวมถึงได้รับปัจจัยบวกทางอ้อมจากการจัดเก็บภาษีตราสารหนี้ 15% ที่จะทำให้นักลงทุนเลือกลงทุนในหุ้นที่มีปันผลสูงอย่างกลุ่มอสังหาฯได้

**แนะนำซื้อ ANAN

บล.เอเอสแอล แนะนำซื้อหุ้น ANAN ให้ราคาเป้าหมายที่ 4.30 บาทต่อหุ้น ประเมินว่ามาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) มีผลกระทบเพียงบางส่วน หากพิจารณาลูกค้าของ ANAN สามารถแบ่งได้ 3 กลุ่มคือ กลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง, กลุ่มนักลงทุน และกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ โดยทั้ง 3 กลุ่มได้รับผลกระทบทั้งหมด โดยกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง แม้จะมีความเร็วของยอด Presale ที่ชะลอตัวลง แต่ ANAN ได้เลือกเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่กลุ่มดังกล่าวในไตรมาส 2/2562  อย่าง โครงการ ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย ซึ่งเป็นโครงการ JV ร่วมกับมิตซุย ฟูโดซัง ที่มีมูลค่าโครงการ 1 หมื่นล้านบาท สูงที่สุดตั้งแต่ ANAN เคยทำ ซึ่งปัจจุบันสามารถขายได้แล้ว 39% เราตั้งเป้าสำหรับโครงการนี้เราตั้งเป้ายอดขายไตรมาสนี้ไม่น้อยกว่า 50% รวมถึงโครงการแนวราบ ยูนิโอ ทาวน์ ประชาอุทิศ 76

ส่วนกลุ่มนักลงทุนลดลงอย่างเห็นได้ชัด ด้านนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน ANAN มีกลยุทธ์ในการจับลูกค้ากลุ่มเมืองรองของประเทศจีนมากขึ้น เนื่องจากยังมีสภาพคล่องที่สูงอยู่โดยพบว่า 20 % ของพอร์ทเป็นการจ่ายเงินสดจากลูกค้าต่างประเทศ รวมถึงยังมีพฤติกรรม search for yield ซึ่งอสังหาฯของไทยยังเป็นที่น่าสนใจของกลุ่มลูกค้าจากจีน

ขณะที่ยอด Backlog อยู่ที่  3.7 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ในช่วงที่เหลือของปีนี้ประมาณ 1.7 หมื่นล้านบาท ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ถึงปี 2564 ขณะเดียวกันบริษัทมี Inventory รวมมูลค่า 4.9 หมื่นล้านบาท เป็นสินค้าพร้อมโอนมูลค่ารวมประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท

**แนวโน้ม 2Q62 เริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น

คาดแนวโน้มไตรมาส 2/2562 จะมีทิศทางที่ดีขึ้นจากการเริ่มโอนโครงการ Unio Sukhumvit 72 Phase 2 และโครงการ Unio H Tiwanon ส่วนในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวม 8 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1.6 หมื่นล้านบาท เช่น ไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย ซึ่งโครงการไฮไลท์ขนาดใหญ่ที่สุดของ ANAN นอกจากนี้ยังมีโครงการเสร็จใหม่ จำนวน 2 โครงการมูลค่าโครงการรวม 2.6 พันล้านบาท ได้แก่ โครงการ  ยูนิโอ สุขุมวิท 72 เฟส 2 มูลค่าโครงการ 1.8 พันล้านบาท และโครงการ ยูนิโอ เอช ติวานนท์ มูลค่าโครงการ 789 ล้านบาท นอกจากนี้ยังได้รับอานิสงส์จากนโยบายภาครัฐ ที่ต้องโอนบ้านหลังแรก ราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาท ภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งจะเข้ามาช่วยเพิ่มยอดโอนของบริษัทได้อีกทางหนึ่ง

คาดกำไรสุทธิทั้งปี 2.4 พันล้านบาท ทรงตัวจากปีก่อน นอกจากนี้ยังมีส่วนของการสร้างรายได้ประจำเป็นเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ 5 โครงการ ซึ่งอยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้าง 4 โครงการ สามารถรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 และคาดว่าจะสร้างรายได้ประจำในปี 2565 กว่า 1.8 พันล้านบาท

**SPALI 2Q62 ยังทรงตัว แต่ทั้งปีขยายตัวโดดเด่น

บล.เอเอสแอล แนะนำ “ซื้อเมื่ออ่อนตัว” ในหุ้น SPALI ให้ราคาเป้าหมาย 24.50 บาท/หุ้น จากผลกระทบจากมาตราการ LTV ค่อนข้างจำกัด แต่ราคาก็ตอบรับปรับขึ้นมากแล้ว โดยจากการสอบถามบริษัท ได้ระบุว่าไม่มากกว่า 20% เนื่องจาก Down payment ของ SPALI อยู่ในระดับสูงอยู่แล้วซึ่งใกล้เคียงกับเกณฑ์ของ LTV โดยส่วนใหญ่เป็นพอร์ทแนวราบ Mid-to-low ที่ราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท

แนวโน้มรายได้และกำไรสุทธิในไตรมาส 2/2562  เบื้องต้นคาดว่าจะทรงตัวเทียบกับไตรมาสแรกปีนี้ และไตรมาสเดียวกันปีก่อน จากวันหยุดที่มีจำนวนมาก คาดยอด Presale เพิ่มขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่ 7 โครงการ โดยมี Highlight project อย่าง Supalai Icon Sathorn เป็นโครงการ Mixed use โดยมีสัดส่วน Commercial : Residential อยู่ที่ 35% : 65% ตัวโครงการตั้งอยู่บริเวณสถานฑูตออสเตรเลียเดิม มูลค่าโครงการ 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งปัจจุบันขายได้แล้ว 20%  โดยบริษัทตั้งเป้ายอดขายโครงการนี้ในปีนี้ที่ 25-30%  การเริ่มทยอยโอนคอนโด 3.2-3.5 พันล้านบาท แนวราบ 2.0-2.5 พันล้านบาท

นอกจากนี้แนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงจาก 2 ประเด็นคือเรื่องการโอนโครงการแนวราบในต่างจังหวัดเข้ามาซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำกว่าปกติอยู่แล้ว รวมกับ TFRS15 (ซึ่งทำให้ COGS เพิ่มขึ้น แต่ SG&A ลดลง จึงไม่กระทบต่อกำไรสุทธิ) อีกทั้งมีการบันทึกการตั้งสำรองจ่ายพนักงานตาม พรบ.คุ้มครองแรงงานใหม่อีกราว 35-40 ล้านบาท

ส่วนครึ่งหลังของปีมีแผนเปิดโครงการอีก 3.75 หมื่นล้านบาท ช่วยผลักดันให้ยอด Presale แกร่งขึ้นและยอดโอนเร่งขึ้น ขณะที่ backlog ที่เหลืออยู่ในปีนี้ 1.2 หมื่นล้านบาท ประเมินรายได้ปีนี้อยู่ที่ 2.75 หมื่นล้านบาท ขยายตัว 7.7% จากปีก่อน และกำไรสุทธิอยู่ที่ 6.2 พันล้านบาท ขยายตัว 7.9% โดดเด่นในอุตสาหกรรมที่ส่วนใหญ่กำไรสุทธิจะทรงตัว

รายงาน : วิรัช บูรณกนกธนสาร
อย่าลืมกดถูกใจ(Like)http://Facebook : ทันหุ้น
กดติดตาม (subscribe)Youtube : thunhoon V.I.P
www.thunhoon.com