SCB EIC ชี้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 61 แนวโน้มหดตัว คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 10%

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2019 มีแนวโน้มหดตัวจากที่ขยายตัวดีในปีก่อนหน้า จากปัจจัยฉุดรั้งสำคัญ คือ การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยผ่านการกำหนดระดับ Loan-to-Value (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้น ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้น และอุปสงค์จากชาวจีนที่อาจชะลอตัวลง แม้ว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนจากการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าในหลายสายทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล

อีไอซีคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2019 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.6 แสนล้านบาท (หลังจากที่ปีก่อนขยายตัวสูงกว่า 26%YOY) โดยตลาดหลักยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ขณะที่หน่วยขายได้ (Presale) ของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2019 คาดว่าจะหดตัวประมาณ 14% เทียบกับปีก่อนหน้า

โดยคอนโดมิเนียมมีโอกาสลดลงมากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมจากมาตรการ LTV และกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ขณะที่ ผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (หดตัวประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) เนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผนวกกับภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2018: มีทิศทางขยายตัวดี โดยมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทำสถิติสูงสุดนับตั้งแต่มีการจัดเก็บข้อมูล

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2018 มีทิศทางที่ขยายตัว สะท้อนจากมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกลับมาขยายตัวครั้งแรกในรอบ 3 ปีที่ 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งมีมูลค่าสูงสุดนับตั้งแต่มีการจัดเก็บข้อมูลอยู่ที่ 8.4 ล้านบาท โดยปัจจัยสำคัญที่ผลักดันการฟื้นตัว ได้แก่ (1) การขยายตัวของเศรษฐกิจไทยที่เติบโตดีมาตั้งแต่ปี 2017 ต่อเนื่องถึงปี 2018 (2) ทิศทางดอกเบี้ยในประเทศที่อยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปที่ปรับลดลงค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR (3) การแข่งขันที่มากขึ้นในการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ (4) กำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน และ (5) ปัจจัยฐานต่ำในปี 2017 (Low base effect)

อย่างไรก็ตาม ในปี 2019 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญความท้าทายหลายประการ โดยเฉพาะมาตรการการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือการกำหนดระดับ Loan-to-Value (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้นของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2019 ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทยอยสูงขึ้นมาตั้งแต่ช่วงท้ายของปี 2018

ขณะที่อุปสงค์จากชาวจีนมีแนวโน้มชะลอตัวลงจากความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและการเงิน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยฐานสูงในปี 2018 ที่กดดันอัตราการขยายตัวของมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2019 (High base effect) จากปัจจัยข้างต้น อีไอซีคาดการณ์ว่า มูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2019 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.5 แสนล้านบาท โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสัดส่วนหลักที่ 68% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2019 (รายละเอียดจะกล่าวต่อไปในบทวิเคราะห์)

มาตรการการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: มาตรการที่เข้มงวดส่งผลกระทบทางลบต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยให้ลดลง ซึ่งผลกระทบแตกต่างกันไปตามประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคา

เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2018 ธปท. ประกาศหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีประเด็นสำคัญ ได้แก่ (1) ปรับลดเพดาน Loan-to-Value (LTV) สำหรับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปและที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีรายละเอียดตามรูปที่ 3 (2) วงเงินสินเชื่อที่ใช้พิจารณาประกอบด้วยสินเชื่อบ้านที่นับรวมสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยไม่นับรวมสินเชื่อสำหรับชำระค่าเบี้ยประกันวินาศภัยและเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และสินเชื่อเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ และ (3) หลักเกณฑ์จะมีผลบังคับใช้กับสัญญาสินเชื่อใหม่และ Refinance ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2019 ยกเว้นผู้กู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018

เกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลกระทบหลักๆ 2 ส่วนสำคัญ (รูปที่ 5) ได้แก่ (1) กำลังซื้อหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ทั้งผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่จริง (Real Demand) และนักลงทุนที่ทำการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร โดยกำลังซื้อที่ลดลงมาจากภาระจ่ายเงินดาวน์ที่มากขึ้นอันเกิดจากการปรับลดเพดาน LTV

ทั้งนี้หากผู้ประกอบการไม่มีการปรับเพิ่มระยะเวลาผ่อนเงินดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย มีโอกาสที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีภาระเงินดาวน์ต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่มากกว่าผู้ซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากการผ่อนดาวน์ของที่อยู่อาศัยแนวราบมีระยะเวลาที่สั้นกว่าคอนโดมิเนียม (รูปที่ 4) แต่หากผู้ประกอบการมีการปรับเพิ่มระยะเวลาดาวน์ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ก็อาจช่วยลดทอนการเพิ่มขึ้นของภาระเงินดาวน์ต่อเดือนลงได้ และ (2) ความเต็มใจจะซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนักลงทุน/เก็งกำไร ทั้งไทยและเทศมีแนวโน้มที่จะลดลง เนื่องจากมาตรการ LTV มีผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตมีโอกาสชะลอตัวลง และลดทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน ซึ่งกระทบต่อความน่าสนใจของการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่นิยมซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไรของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ทั้งนี้ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาขยายตัวเฉลี่ย 6% ต่อปี (อ้างอิงจากข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัยจากฐานข้อมูลสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจัดทำโดยธปท.)

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบทางลบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2019 อาจถูกลดทอนลงจากทั้งการเร่งซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมโอนก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2019 รวมถึงที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018 สามารถใช้เกณฑ์ LTV เดิมได้ ซึ่งหากพิจารณาจากข้อมูลในอดีต ประมาณ 30-40% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปีหนึ่งๆ จะมาจากยอด Presale ของที่อยู่อาศัยในช่วงปีก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

นอกเหนือจากกรอบการพิจาณาผลกระทบของมาตรการ LTV ที่กล่าวมาข้างต้น อีไอซีขอสรุปประเด็นผลกระทบเพิ่มเติมอีก 4 ประเด็น ดังนี้

(1) กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่เข้มงวดมากกว่าผู้มีรายได้สูง ส่วนหนึ่งมาจากการสะสมความมั่งคั่งที่ต่ำกว่า ทำให้อ่อนไหวต่อปัจจัยต่างๆ ที่จะกระทบต่อกำลังซื้อได้ง่าย และอาจนำไปสู่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อาจมีมากขึ้นในระยะข้างหน้า

(2) มีโอกาสที่ผู้ซื้อจะปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยไปสู่ที่อยู่อาศัยที่ราคาต่อหน่วยลดลง เพื่อให้สอดรับไปกับกำลังซื้อที่ถูกลดทอนลงจากมาตรการ LTV เช่น อาจซื้อบ้านเดี่ยวที่พื้นที่ใช้สอยลดลง/ราคาต่ำลงในโลเคชั่นใกล้เคียง หรือ อาจเลือกซื้อบ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์เพื่อทดแทนบ้านเดี่ยวที่อยู่ในโลเคชั่นเดิม เป็นต้น

(3) หน่วยขายใหม่ (Presale) ของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบมากที่สุด จากทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน/เก็งกำไรมีแนวโน้มชะลอตัวลง (ซึ่งอาจมีสัดส่วนประมาณ 10-20% ของคอนโดมิเนียมที่ขายได้ในช่วงปีที่ผ่านมา) และกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่กำลังซื้อถูกบั่นทอนลงจากมาตรการ LTV ซึ่งจากข้อมูลของธปท. จะพบว่าสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่สองขึ้นไปมีสูงถึงกว่า 30% ของบัญชีสินเชื่อเพื่อคอนโดมิเนียมปล่อยใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2017-ไตรมาส 2 ปี 2018

(4) กลุ่มบ้านเดี่ยวมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์ เนื่องจากพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันของผู้บริโภค โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มักเริ่มจากการซื้อคอนโดมิเนียม/ทาวน์เฮาส์เป็นหลังแรกก่อน อันเป็นผลจากข้อจำกัดด้านราคาของบ้านเดี่ยวในปัจจุบันที่อยู่ในระดับราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง และมักซื้อบ้านเดี่ยวเป็นหลังถัดมาเพื่ออัพเกรดบ้าน ทำให้มีโอกาสที่สัดส่วนของสัญญาที่สองขึ้นไปของกลุ่มบ้านเดี่ยวอาจมีมากกว่าทาวน์เฮาส์ ส่งผลให้ผลกระทบต่อกำลังซื้อจากเกณฑ์ LTV ที่ลดลงของกลุ่มบ้านเดี่ยวมีโอกาสมากกว่าทาวน์เฮาส์

ถึงแม้ว่า การเข้มงวดที่มากขึ้นของทางการอาจส่งผลกระทบแง่ลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้นให้หดตัวลง แต่อีไอซีเชื่อว่า ในระยะข้างหน้ามาตรการ LTV ดังกล่าวจะช่วยคัดกรองผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพมากขึ้น โดยผู้บริโภคกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะทำการปรับตัว และกลับเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้าอีกครั้ง (แม้บางส่วนอาจหันมาซื้อที่อยู่อาศัยในราคาต่อหน่วยที่ต่ำลง) ขณะที่ กลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไรจะมีต้นทุนในการเข้ามาลงทุนและจะระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น

ต้นทุนดอกเบี้ยซื้อบ้าน: ต้นทุนดอกเบี้ยที่อาจทยอยเพิ่มขึ้น และมาพร้อมกับมาตรการ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น เพิ่มโอกาสให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงตามไปด้วย

นับตั้งแต่ปลายปี 2018 อัตราดอกเบี้ยนโยบายกำลังเข้าสู่ทิศทางขาขึ้น โดย ธปท. ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 25bps จากที่ไม่มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาตั้งแต่กลางปี 2015 ทั้งนี้อีไอซีคาดการณ์ว่า ดอกเบี้ยนโยบายมีโอกาสปรับขึ้นต่ออีกประมาณ 25bps ในปี 2019 ส่งผลให้โอกาสที่ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับขึ้นตาม ทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านของผู้บริโภคมีโอกาสทยอยปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะผู้กู้รายใหม่

นอกจากนี้ แนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ยดังกล่าวที่มาพร้อมกับมาตรการ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น โดยที่รายได้ของผู้กู้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนัก อาจทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า ฉุดรั้งความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาคครัวเรือน

อุปสงค์สำหรับคอนโดมิเนียมจากชาวจีน: ในปี 2019 อาจชะลอตัวลงหลังจากที่ขยายกว่า 40% ต่อปีในช่วงปี 20152017 จากความอ่อนแอลงของเศรษฐกิจและการเงินในประเทศจีน

ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับปัจจัยบวกจากกำลังซื้อของชาวต่างประเทศ โดยเฉพาะชาวจีน จากข้อมูลของ ธปท.พบว่า ในปี 2015-2017 มูลค่าเงินโอนของชาวจีนเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมขยายตัวเฉลี่ยถึง 44% ต่อปี และผลักดันให้การขยายตัวของมูลค่าเงินโอนของชาวต่างชาติเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2015-2017 ขยายตัวเฉลี่ย 13% ต่อปี เร่งตัวขึ้นจากเฉลี่ย 0.3% ต่อปีในช่วงปี 2009-2014 การเร่งตัวดังกล่าวส่งผลให้ต่างชาติมีสัดส่วนถึง 27% ของมูลค่าการโอนคอนโดมิเนียมในปี 2017 และ ธปท. ยังรายงานว่า มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติจะเพิ่มต่อเนื่องเป็น 31% ใน 9 เดือนแรกของปี 2018 ด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ในปี 2019 อีไอซีประเมินว่า อุปสงค์สำหรับคอนโดมิเนียมของชาวจีนในระยะข้างหน้าอาจชะลอตัวลง รวมถึงความเสี่ยงที่ชาวจีนจะทิ้งเงินดาวน์อาจมีมากขึ้น เนื่องจากปัจจัยลบสำคัญ ได้แก่ (1) เศรษฐกิจจีนที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดย IMF คาดว่าในปี 2019 จะขยายตัวเพียง 6.2% จากที่ขยายตัวเฉลี่ยเกือบ 7% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อันเป็นผลจากมาตรการปฏิรูปเศรฐกิจและสงครามการค้า (2) นักท่องเที่ยวจีนที่มีแนวโน้มขยายตัวชะลอลง ทำให้ผู้ซื้อชาวจีนที่ต้องการปล่อยเช่าแก่นักท่องเที่ยวยังคงระมัดระวังการเข้ามาซื้อเพิ่มเติม (3) การคุมเข้มที่มีมากขึ้นของทางการจีนเกี่ยวกับการเคลื่อนย้ายเงินทุนออกมาลงทุนในต่างประเทศ และ (4) แนวโน้มค่าเงินหยวนที่อ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับเงินบาท

โดยในเดือนมกราคม 2019 เงินหยวนอ่อนค่าลงไปจากสิ้นปี 2016 ถึงกว่า 10% ทำให้ชาวจีนมีต้นทุนการซื้อคอนโดมิเนียมที่แพงขึ้น นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนชาวจีนต่อตลาดคอนโดมิเนียมของไทยอาจถูกสั่นคลอนเพิ่มขึ้นจากการชะลอตัวลงของราคาคาดหวังในอนาคตของคอนโดมิเนียม ส่วนหนึ่งมาจากอุปสงค์โดยรวมของคอนโดมิเนียมที่ถูกกระทบจากกำลังซื้อที่ลดลงของชาวไทย

จากข้อมูลของ AREA พบว่า คอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนของชาวต่างชาติเข้าซื้อสูง ได้แก่ รัชดา-ลาดพร้าว (25% ของมูลค่าขายได้ทั้งหมดในปี 2018) พื้นที่ใจกลางเมือง CBD (22%) เช่น สุขุมวิท-พระรามสี่ และพหลโยธิน และอ่อนนุช-ศรีนครินทร์ (18%) โดยระดับราคาที่ชาวต่างชาตินิยมซื้ออยู่ในกลุ่มของราคา 3-5 ล้านบาทและ 5-10 ล้านบาท

ดังนั้น หากพิจารณาการเพิ่มขึ้นของหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2018 ของคอนโดมิเนียมในพื้นที่และระดับราคาดังกล่าวจะพบว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมในราคาประมาณ 5-10 ล้านบาทของพื้นที่ รัชดา-ลาดพร้าว พหลโยธิน และสุขุมวิท-พระรามสี่ มีหน่วยเหลือขายเร่งตัวขึ้นค่อนข้างมาก ทั้งนี้หากการชะลอตัวลงของอุปสงค์จากชาวจีนเกิดขึ้น จะยิ่งเร่งให้ความเสี่ยงของอุปทานส่วนเกินเร่งตัวขึ้นในคอนโดมิเนียมกลุ่มดังกล่าว

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2019: มีโอกาสหดตัวลงหลังจากขยายตัวดีในปีก่อนหน้า โดยทั้งยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ และหน่วยขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีโอกาสหดตัวในอัตราตัวเลขสองหลัก (Double-digit negative growth)

จากปัจจัยท้าทายที่กล่าวมาข้างต้น ได้แก่ ความเข้มงวดในเกณฑ์ LTV ของ ธปท. ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้น และอุปสงค์จากชาวจีนที่อาจชะลอตัวลง ผนวกกับปัจจัยฐานที่สูงในปีก่อนหน้า (High base effect) ทำให้อีไอซีคาดการณ์ว่า มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2019 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.5 แสนล้านบาท โดยยอดโอนฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นประมาณ 5.1 แสนล้านบาท หรือ 67% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ (รูปที่ 1)

อีไอซีประเมินว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2019 มีโอกาสหดตัวเกือบ 11% เทียบกับปีก่อนหน้า (รูปที่ 8) โดยในช่วงไตรมาสแรกของปีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาจยังคงขยายตัวได้ เนื่องจากทั้งผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจจะเร่งขายที่อยู่อาศัยพร้อมโอน และผู้บริโภคอาจมีการเร่งซื้อที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอนก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2019 อย่างไรก็ตาม ในช่วงเดือนเมษายน ปี 2019 เป็นต้นมาหน่วยโอนฯ จะปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม จากการที่ ธปท. กำหนดให้ที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018 สามารถใช้มาตรฐาน LTV เดิมได้ ซึ่งจากข้อมูลในอดีตพบว่าประมาณ 60-70% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นในแต่ละปีมาจากยอด Presale ของคอนโดมิเนียมในช่วงก่อนหน้า ทำให้มีโอกาสที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2019 มีโอกาสหดตัวในอัตราที่ช้ากว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ส่วนใหญ่เป็นโครงการสร้างเสร็จก่อนขาย โดยประมาณ 80-90% ของยอดโอนที่อยู่อาศัยแนวราบที่เกิดขึ้นในแต่ละปีมาจากยอด Presale ในปีเดียวกัน

สำหรับยอด Presale ของที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย อีไอซีมองว่า ในปี 2019 มีโอกาสหดตัวประมาณ 14% เทียบกับปีก่อนหน้า (รูปที่ 9) โดยคอนโดมิเนียมมีโอกาสลดลงมากที่สุดที่ 18-19% เทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ทั้งทางตรงผ่านกำลังซื้อที่ลดลงของอุปสงค์แท้จริงและทางอ้อมผ่านความเชื่อมั่นที่ลดลงของนักลงทุน/เก็งกำไร พิจารณาได้จากอัตราการขายได้ของหน่วยเปิดขายใหม่รายเดือนปรับตัวลดลงมาอยู่ที่เฉลี่ย 24% ภายหลังมีการเปิดเผยเรื่องมาตรการ LTV ในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2018 จากเดิมซึ่งอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 44% ในช่วงเดือนมกราคม 2017-ตุลาคม 2018

นอกจากนี้ ยังได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่อาจลดลงจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนและค่าเงินของจีนที่อ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับเงินบาท รวมถึงความเข้มงวดที่อาจมากขึ้นของทางการจีนเกี่ยวกับการนำเงินออกมาลงทุน/ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

ถึงแม้ว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและหน่วยขายได้ (Presale) จะมีแนวโน้มลดลงในปี 2019 แต่หากพิจารณาที่จำนวนหน่วยโอนฯ และหน่วยขายได้ของที่อยู่อาศัยในปี 2019 อีไอซีคาดว่า ยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 2016-2017 (ช่วงเวลาที่ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยมีทิศทางอ่อนแอ) สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยบวกจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจ โดยคาดว่าในปี 2019 GDP จะเติบโตอยู่ที่ 3.8% เทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ 3.1% ต่อปี ผนวกกับการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าในส่วนต่อขยายและเส้นทางใหม่ในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) ซึ่งก่อสร้างไปแล้วเกือบ 90% ของแผนการก่อสร้าง รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) เป็นต้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้มีพื้นที่ศักยภาพสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น

สำหรับแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในระยะ 2020-2022 อีไอซียังคงคาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มทยอยฟื้นตัวที่อัตราเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี และเติบโตเฉลี่ยประมาณ 5% สำหรับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ สอดรับไปกับการเติบโตของเศรษฐกิจที่มีต่อเนื่อง โดยในปี 2020-2022 อีไอซีคาดว่า จะขยายตัวได้เฉลี่ย 3.5-4.0% ต่อปี โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของเขตเมืองตามการเพิ่มขึ้นของเส้นทางคมนาคมใหม่ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าหลายสายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และการปรับผังเมืองที่อาจเพิ่มพื้นที่ศักยภาพในระยะข้างหน้า รวมถึงขนาดของครัวเรือนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และจังหวัดหัวเมืองหลัก

ความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน: ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินยังคงอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ขณะที่ กำลังซื้อมีแนวโน้มที่จะชะลอลง กดดันให้หน่วยเปิดขายใหม่ในปี 2019 มีโอกาสหดตัวลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2018 ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และระบายที่อยู่อาศัยเหลือขาย (สต็อก) ขณะที่ ยอดขายยังคงเพิ่มขึ้น ทำให้สถานการณ์อุปทานส่วนเกินปรับตัวดีขึ้นดังรูปที่ 11 แต่ในครึ่งหลังของปี 2018 ผู้ประกอบการกลับมาเร่งเปิดตัวโครงการอีกครั้งเฉลี่ยเกือบ 4 หมื่นหน่วยต่อไตรมาสเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาที่เปิดตัวเพียงไตรมาสละ 2.6 หมื่นหน่วย โดยกว่า 60% เป็นคอนโดมิเนียม จากการเร่งเปิดตัวโครงการอีกครั้งส่งผลให้หน่วยเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับตัวลดลงมาในช่วงกลางปี 2018 กลับมาทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์อีกครั้ง ณ สิ้นปี 2018 ที่ 2.0 แสนหน่วย

การเร่งตัวขึ้นของหน่วยเหลือขายมาจากกลุ่มคอนโดมิเนียมเป็นสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาระดับกลาง (3-5 และ 5-10 ล้านบาทต่อหน่วย) และระดับสูง (มากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย) สะท้อนจากหน่วยเหลือขายที่มีทิศทางที่เร่งตัวขึ้นมากในช่วงปีที่ผ่านมา (รูปที่ 13) ขณะที่อัตราการขายได้ของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็ปรับตัวลดลงในเกือบทุกกลุ่มราคาเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท (รูปที่ 14)

หากพิจารณาจากข้อมูลของ CBRE ในกลุ่มคอนโดมิเนียม Hi-end ขึ้นไป (ราคาเริ่มต้น 8 ล้านบาทขึ้นไปต่อหน่วย หรือราคามากกว่า 150,000 บาทต่อตร.ม.) ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ Downtown จะพบว่าเริ่มเห็นสัญญาณของอุปทานส่วนเกินในบางทำเล อย่างเช่น พื้นที่สุขุมวิท (นับรวมตั้งแต่ซอยสุขุมวิท 1-63 และ 2-42) มีอัตราการขายได้ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายและกำลังก่อสร้างปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 64% ในไตรมาส 3 ปี 2018 จากที่เคยมีอัตราสูงถึงเกือบ 80% ในปี 2015 (รูปที่ 15) ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการที่ค่อนข้างมาก (ขยายตัวเฉลี่ยปีละ 28%YoY) ขณะที่อุปสงค์ยังไม่สามารถดูดซับไปได้มากนัก แม้จะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงและชาวต่างชาติก็ตาม

จากสถานการณ์อุปทานส่วนเกินที่ยังไม่ดีขึ้น ท่ามกลางอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มอ่อนแอลงทั้งจากกำลังซื้อในประเทศและกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ทำให้อีไอซีประเมินว่า ผู้ประกอบการมีโอกาสชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก) เพื่อเน้นระบายสต็อกเก่าก่อนเริ่มมาตรการ LTV ในเดือนเมษายน และรอดูการปรับตัวของผู้บริโภคภายหลังที่มาตรการ LTV มีผลบังคับใช้

อีไอซีคาดว่า หน่วยเปิดขายใหม่ในปี 2019 มีโอกาสลดลงประมาณ 12% มาอยู่ที่ประมาณ 1.1 แสนหน่วย จากที่ปีก่อนหน้าหน่วยเปิดขายใหม่ทำสถิติสูงสุดในรอบ 5 ปี ด้วยอัตราการขยายตัวที่ 9.3% เทียบกับปีก่อนหน้า โดยการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมีโอกาสหดตัวลงมากกว่าแนวราบ

ส่วนหนึ่งมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการให้สอดรับไปกับแนวโน้มของยอดขาย Presale ในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากปัจจัยลบหลายประการที่กระทบกับทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการลงทุน และอุปสงค์ของชาวจีน ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอาจได้รับผลกระทบไม่มาก เนื่องจากมีสัดส่วนของการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มากกว่า

ต้นทุนดอกเบี้ยของผู้ประกอบการ: แนวโน้มดอกเบี้ยที่ทยอยปรับขึ้น ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มหดตัวในปี 2019 อาจต้องระมัดระวังผู้ประกอบการที่มีหนี้สินส่วนทุนสูงและมีสินค้าคงเหลือรอขายจำนวนมาก

จากที่กล่าวมาแล้วว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายกำลังเข้าสู่ทิศทางขาขึ้น นอกเหนือจากผลกระทบที่มีต่อต้นทุนการซื้อบ้านของภาคครัวเรือน ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นยังส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้สูงขึ้นตาม ขณะที่ แนวโน้มกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอลง อาจทำให้ผู้ประกอบการเผชิญความเสี่ยงรอบด้าน โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสูงและสินค้าคงเหลือรอขายจำนวนมาก รวมถึงมีการพึ่งพิงการระดมทุนผ่านตลาดพันธบัตร โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการที่มีตราสารหนี้ที่จะครบกำหนดในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าในสัดส่วนที่สูง

การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ระบายสต็อก ระวังการเปิดโครงการใหม่ มองหาพื้นที่ศักยภาพ กลั่นกรองลูกค้ามากขึ้น

ในปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความท้าทายมากขึ้น ทำให้การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้นเพื่อรับมือกับปัจจัยเสี่ยงด้านลบต่างๆ ที่จะเข้ามา อีไอซีมองว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการอาจสามารถดำเนินการได้ในสภาวะที่ตลาดเป็นเช่นนี้มีอยู่หลายด้าน อาทิ

(1) ผู้ประกอบการที่มีหน่วยเหลือขายพร้อมอยู่จำนวนมาก อาจต้องเร่งระบายสต็อกเหล่านั้นก่อน โดยเฉพาะในช่วงนาทีทองก่อนที่มาตรการ LTV จะบังคับใช้โดยอาจใช้โปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย แม้ว่าอาจทำให้อัตรากำไรของผู้ประกอบการลดลงไปบ้างจากระดับเฉลี่ยประมาณ 30-40%

(2) เน้นเปิดตัวโครงการที่มั่นใจในศักยภาพ พิจารณาอย่างรอบคอบทั้งทำเลศักยภาพ ประเภทสินค้าที่เหมาะสม และภาวะการแข่งขันอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ ในทำเลรถไฟฟ้าซึ่งเป็นปัจจัยบวกสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการก็ควรต้องระมัดระวังเช่นกัน โดยเฉพาะปัญหาอุปทานส่วนเกินที่อาจเกิดขึ้นได้ในบางทำเลและบางประเภทที่อยู่อาศัย ดังเช่นที่เกิดขึ้นแล้วในกลุ่มคอนโดมิเนียมพื้นที่แถบรถไฟฟ้าสายสีม่วง (รูปที่ 17)

(3) การกลั่นกรองลูกค้าก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือการจอง เพื่อแนะนำโปรแกรมที่เหมาะสมสำหรับลูกค้า โดยเฉพาะการตรวจสอบสถานะสัญญาการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยว่ามีอยู่จำนวนกี่สัญญา เพื่อลดความเสี่ยงของผู้ซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร และการทำ Pre-approve ในเบื้องต้น เพื่อลดการปฏิเสธสินเชื่อที่อาจเกิดขึ้นในระยะข้างหน้า

(4) การขยายระยะเวลาการจ่ายเงินดาวน์  โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ผู้บริโภคนิยมซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ผู้ประกอบการอาจเลือกปรับเปลี่ยนมาใช้รูปแบบการจองที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง (บ้านสั่งสร้าง) เพื่อขยายเวลาการจ่ายเงินดาวน์ของผู้ซื้อออกไปได้ ลดภาระเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

(5) ลดการกระจุกตัวของกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน ซึ่งผู้ประกอบการอาจหันมาทำตลาดในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศอื่นๆ มากขึ้น เช่น สหรัฐฯ และสิงคโปร์ ซึ่งเป็นประเทศอันดับสองและสามรองจากจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย หรือแม้แต่การทำการตลาดโดยตรงกับกลุ่ม Expat ที่เข้ามาทำธุรกิจและการค้าในไทยและลดการพึ่งพิงกลุ่มเอเจนซี่

(6) เพิ่มสัดส่วน Recurring income ให้มากขึ้น เช่น รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า เป็นต้น เพื่อลดความเสี่ยงในช่วงที่ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายเผชิญกับภาวะซบเซา

โดยสรุป ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2019 อาจดูไม่สดใสมากนักในกลุ่มผลิตภัณฑ์และระดับราคา จากการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบของภาคธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น ท่ามกลางดอกเบี้ยที่ไม่สามารถทรงตัวในระดับต่ำมากแบบเช่นในอดีต รวมถึงความเสี่ยงของเศรษฐกิจและการเงินโลกที่กระทบต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม ในระยะปานกลางแล้ว อีไอซียังเชื่อว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ ท่ามกลางการเติบโตของเศรษฐกิจที่มีต่อเนื่อง ขนาดครัวเรือนที่เล็กลง การขยายตัวของพื้นที่เมืองจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง รวมถึงการปรับผังเมืองที่อาจเพิ่มพื้นที่ศักยภาพในระยะข้างหน้า นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ที่เกิดขึ้นในปีนี้ จะนำพาให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวไปในทิศทางที่มีคุณภาพมากขึ้น คัดกรองผู้ซื้อที่มีศักยภาพอย่างแท้จริงมากขึ้น สนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น

ายงาน : ธิดารัตน์ เห็นพร้อม
ที่มา : นพมาศ ฮวบเจริญ
Economic Intelligence Center (EIC)
Siam Commercial Bank Public Company Limited
EIC Online: www.scbeic.com

อย่าลืมกดถูกใจ(Like)http://Facebook : ทันหุ้น
กดติดตาม (subscribe)Youtube : thunhoon V.I.P
www.thunhoon.com