KTBST จับกระแส Property & Bank กรณีธปท.คุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย

บทวิเคราะห์ บล.เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด ส่อง Property & Bank ระบุ กรณีธปท.คุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คาดเริ่ม 1 ม.ค.2019 มีมุมมองเป็นลบจากการที่ธปท.มีแผนปรับเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เข้มงวดมากขึ้น โดยกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) คาดเริ่มใช้ 1 ม.ค.2019

อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ดังกล่าวนับว่าไม่มากเมื่อเทียบกับที่ตลาดคาดการณ์ก่อนหน้านี้ โดยเราประเมินว่า ANAN, ORI, AP, SPALI จะมีโครงการที่เข้าเกณฑ์ที่จะได้รับผลกระทบเชิงลบมากสุด ส่วนที่เน้นตลาดระดับบน LH, QH, SC คาดว่าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า และจะมีผลกระทบค่อนข้างจำกัดต่อ LPN, PSH

ทั้งนี้ เรายังคงให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “Neutral” โดยเรามองว่าผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในปีนี้ยังจำกัด และคาดว่าจะช่วยเร่งยอดโอนในปีนี้ก่อนที่จะมีการใช้หลักเกณฑ์ใหม่ สำหรับหุ้นที่เราในกลุ่มนี้ ได้แก่ LPN ราคาเป้าหมาย 11 บาท และ QH ราคาเป้าหมาย 3.80 บาท

ขณะที่กลุ่มธนาคาร เรามีมุมมองเป็นลบเล็กน้อย เพราะส่วนใหญ่ธนาคารให้ LTV สำหรับบ้านหลังที่สองที่ระดับ 85-90% ซึ่งเกณฑ์ใหม่กำหนดให้ที่ 80% โดยธนาคารที่มีพอร์ตสินเชื่อบ้านมากที่สุดคือ SCB ขณะที่สินเชื่อที่หดตัวลงจะถูกแลกมาด้วยคุณภาพของสินทรัพย์ที่จะดีขึ้นและช่วยลด NPL ให้น้อยลงได้ ยังให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “มากกว่าตลาด” เลือก BBL, KBANK, KKP เป็น Top pick

News/Event
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง โดยจะเปิดรับฟังความเห็นตั้งแต่วันนี้จนถึง 22 ต.ค.2018 ซึ่งมาตรการนี้คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2019 เป็นต้นไป (ที่มา: อินโฟเควสท์)

Implication
เรามีมุมมองเป็นลบจากข่าวดังกล่าว แต่ไม่มากเมื่อเทียบกับที่ตลาดคาดการณ์ก่อนหน้านี้ที่คาดว่าจะไม่จำกัดมูลค่าที่อยู่อาศัยและต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 25-30% ทั้งนี้ ข้อมูลจาก ธปท.ระบุว่าในช่วง 3Q17-2Q18 สัดส่วนมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับโครงการแนวราบสัญญาที่ 1 คิดเป็น 50% สำหรับโครงการแนวสูงสัญญาที่ 1 คิดเป็น 21% สำหรับโครงการแนวราบสัญญาที่ 2 ขึ้นไปคิดเป็น 7% สำหรับโครงการแนวสูงสัญญาที่ 2 ขึ้นไปคิดเป็น 7% และที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปคิดเป็น 15% ดังนั้น สัดส่วนที่กระทบจะคิดเป็น 29% ขณะที่เดิม LTV (Loan to Value Ratio) แนวราบที่ 95% และคอนโดที่ 90% การปรับ LTV เป็น 80% จะมีผลกระทบฉุดต่อกำลังซื้อทั้งโครงการแนวราบและคอนโดได้

กลุ่มอสังหาฯ เราประเมินว่า ANAN, ORI, AP และ SPALI จะมีเกณฑ์ที่เข้าข่ายผลกระทบเชิงลบจากปัจจัยดังกล่าวมากสุด เนื่องจากมีหลายโครงการที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท และมีคอนโดที่รอโอนในอีก 2-3 ปีข้างหน้าค่อนข้างมาก นอกจากนั้น บางส่วนยังมาจากการซื้อของกลุ่มนักลงทุน (การซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป) ที่อาจชะลอตัวลงได้หลังประกาศหลักเกณฑ์ดังกล่าว ซึ่งทำให้เรามองว่ามีความเสี่ยงที่ผลการดำเนินงานในปีหน้าอาจชะลอตัวมากกว่าคาดได้ ขณะที่เราคาดว่า LH, QH และ SC จะได้รับผลกระทบน้อยกว่า เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่เป็นระดับลักชัวรี่ ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง ขณะที่เราคาดว่าจะมีผลกระทบที่ค่อนข้างต่ำต่อ LPN, PSH และ GOLD เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่อยู่ในระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเดิมเป็นกลุ่มที่ธนาคารค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

กลุ่มธนาคาร เรามีมุมมองเป็นลบเล็กน้อย เพราะส่วนใหญ่ธนาคารให้ LTV สำหรับบ้านหลังที่สองที่ระดับ 85-90% ซึ่งเกณฑ์ใหม่กำหนดให้ที่ 80% โดยธนาคารที่มีพอร์ตสินเชื่อบ้านมากที่สุดคือ SCB ขณะที่สินเชื่อที่หดตัวลงจะถูกแลกมาด้วยคุณภาพของสินทรัพย์ที่จะดีขึ้นและช่วยลด NPL ให้น้อยลงได้ ซึ่งเราเชื่อว่า ธนาคารจะมีการปรับตัวได้ในระยะยาว ขณะที่เรามองว่า ราคาหุ้นในกลุ่มธนาคารได้ปรับตัวลงมารับข่าวนี้ไปแล้ว และผลกระทบจำกัด

Recommendation
เรายังคงให้น้ำหนักการลงทุนกลุ่มที่อยู่อาศัยเป็น “Neutral” โดยเรามองว่าผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในปีนี้ยังจำกัด และระยะสั้นอาจมีการเร่งตัดสินใจซื้อใน 4Q18 ก่อนที่จะมีการประกาศใช้หลักเกณฑ์ใหม่ แต่จะมีผลกระทบต่อการปรับประมาณการกำไรสุทธิในปี 2019 ลงจากเดิม ทั้งนี้ เรามองว่าราคาหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัยปัจจุบันมี downside ค่อนข้างต่ำ เทรดที่ PER เพียง 8.6 เท่า และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง 5.4%

สำหรับหุ้น Top Pick เดิมเราเลือก ANAN และ ORI ซึ่งเราอยู่ระหว่างประเมินผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าว โดยแนะนำสลับเป็น LPN (ราคาเป้าหมายปี 2018 ที่ 11 บาท) และ QH (ราคาเป้าหมายปี 2018 ที่ 3.80 บาท) เนื่องจากคาดว่าจะได้รับผลกระทบจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวน้อยกว่า และคาดว่าผลการดำเนินงานได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้วและจะกลับมาฟื้นตัวได้ดีใน 2H18 โดย LPN เราอยู่ระหว่างการปรับราคาเป้าหมายเป็นปี 2019 ที่ 13 บาท

ส่วนกลุ่มธนาคารเรายังให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “มากกว่าตลาด” โดยมองว่า ผลกระทบดังกล่าวจำกัด และคาดว่าช่วง 4Q18 จะเห็นการเร่งตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นจากการเร่งโอนก่อนที่จะมีการเริ่มใช้มาตรการดังกล่าวในปีหน้า โดยเรายังเลือก BBL, KBANK, KKP เป็น Top pick

รายงาน : ธิดารัตน์ เห็นพร้อม
อย่าลืมกดถูกใจ(Like) Facebook : ทันหุ้น
กดติดตาม (subscribe)Youtube : thunhoon V.I.P
www.thunhoon.com