LPF เติบโตอย่างยั่งยืน บล.กสิกรฯแนะ "ซื้อ"

#LPF #ทันหุ้น - บล.กสิกรไทยมีมุมมองเชิงบวกต่อ ข้อเสนอเปลี่ยนสถานะจาก property fund (LPF) เป็น REIT (AXTRART) ซึ่งคาดจะช่วยพัฒนาโครงสร้างเงินทุน และเพิ่มอัตราตอบแทนการลงทุน

แนะนำ "ซื้อ" จาก 1) market IRR ที่ 7.9% 2) การลงทุนในทรัพย์สินใหม่และ 3) โครงสร้างเงินทุนที่ดีขึ้น

Core EPU (Earning per unit) ไตรมาส 4QFY67 อยู่ที่ 0.249 บาท (+3.3% YoY และ 1.6% QoQ) และ DPU (Distribution Per Unit) อยู่ที่ 0.224 บาท (+3.2% YoY และ 1.5% QoQ) หรือคิดเป็นอัตราจ่ายที่ 90% และ Dividend Yield ที่ 6.8%

Investment Topics

รีวิวไตรมาส 4QFY67 เมื่อวันที่ 24 เม.ย.2567 LPF รายงานงบการเงินประจำปี FY2567 (เดือนมี.ค.2566-ก.พ.2567) ด้วยกำไรสุทธิไตรมาส 4QFY67 ที่ 560 ลบ. หากไม่รวมผลขาดทุนจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ กำไรปกติอยู่ที่ 581 ลบ. (core EPU อยู่ที่ 0.249 บาท) เพิ่มขึ้น 3.3% YoY และ 1.6%QoQ จากรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นจากกิจกรรมการจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้าไฮเปอร์มาร์เก็ตที่มากขึ้นเมื่อรวมกับกำไรปกติ 9 เดือนแรกของปี FY2567 กำไรปกติทั้งปี FY2567 รวมอยู่ที่ 2.27 พันลบ. หรือ core EPU ที่ 0.97 บาท เพิ่มขึ้น 5.3% YoY และคิดเป็น 96.7% ของประมาณการกำไรปกติทั้งปีของบล.กสิกรไทย LPF ประกาศ DPU ไตรมาส 4QFY67 ที่ 0.2238 บาท เพิ่มขึ้น 3.2% YoY และ 1.5% QoQ หรือคิดเป็นอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 6.8% และอัตราจ่ายที่ 90% เมื่อรวมกับ DPU 9 เดือนแรกของปี FY2567 DPU รวมทั้งปี FY2567 จะอยู่ที่ 0.875 บาท เพิ่มขึ้น 5.6%YoY และคิดเป็น 96.9% ของประมาณการทั้งปีของเรา LPF จะขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 29 เม.ย.2567

ผลการดำเนินงาน รายได้ปกติไตรมาส 4QFY67 อยู่ที่ 716 ลบ. เพิ่มขึ้น 2.2% YoY และ 0.4% QoQจากรายได้ค่าเช่าที่มากขึ้นจากการเปิดประเทศซึ่งส่งผลให้กิจกรรมการจับจ่ายซื้อของในศูนย์การค้าเพิ่มมากขึ้น จนถึงขณะนี้ พอร์ตทรัพย์สินของกองไม่มีการมอบส่วนลดค่าเช่าให้กับผู้เช่าพื้นที่แล้ว อิงจากการประกาศผลการดำเนินงานรอบล่าสุด อัตราการเช่าพื้นที่ (OCR) ของทั้ง 23 สาขาอยู่ที่ 96.2% ในไตรมาส 3QFY67 (เทียบกับที่ 96.2% ในไตรมาส 4QFY66 และ 98.9% ในไตรมาส 40FY63) ดังนั้น อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย (ARR) ในไตรมาส 4QFY67 อิงบน OCR ล่าสุดจึงอยู่ที่ 735 บาท/ตร.ม./เดือน ( +2.2% YoY, +0.4% QoQและเท่ากับ 95% ของระดับก่อนเกิดโควิด-19) รายละเอียดของรายได้ปกติในไตรมาส 4QFY67 ประกอบด้วยรายได้กลุ่มไฮเปอร์มาร์เก็ตและศูนย์อาหารที่เพิ่มขึ้น 1.3% YoY, ผู้เช่าระยะยาว (+ 3.2% YoY) และผู้เช่าพื้นที่ชั่วคราว (+ 7.7%YoY) เมื่อรวมกับรายได้ 9 เดือนแรกของปี FY2567 รายได้ทั้งปี FY2567 อยู่ที่ 2.82 พันลบ. เพิ่มขึ้น 4.8%YOY และเท่ากับ 92.7% ของประมาณการรายได้ของเรา ทั้งนี้ LPF จะประกาศสถิติการดำเนินงานของไตรมาสนี้ภายใน 2-3 สัปดาห์หลังประกาศผลประกอบการ

อัปเดต อิงจากประกาศของ KTAM เมื่อวันที่ 9 เม.ย.2567 LPF อยู่ระหว่างการขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยลงทุนเรื่องการเปลี่ยนสถานะจาก property fund (LPF) เป็น REIT (AXTRART) การประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนจะเกิดขึ้นในวันที่ 24 พ.ค.2567 และอัตราการแปลงสภาพสำหรับการโอนหน่วยลงทุนของ LPF ไปเป็นหน่วยกองทรัสต์ของ AXTRART อยู่ที่ 1 หน่วยการลงทุนต่อ 1 หน่วยกองทรัสต์ บล.กสิกรไทยมีมุมมองบวกต่อแผนดังกล่าวจาก upside risk จากการอัดฉีดทรัพย์สินใหม่และโอกาสในการขยายระยะเวลาเช่าบนสินทรัพย์ของกอง อย่างไรก็ดี LPF อาจต้องแบกรับค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้น 38 ลบ./ปี (หรือ 0.02 บาท/หน่วย) ภายใต้มูลค่าทรัพย์สินรวมของ LPF หลังแปลงสภาพแล้วเสร็จ

Valuation and Recommendation

บล.กสิกรไทย คงคำแนะนำ "ซื้อ" LPF ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 ที่ 14.80 บาท (WACC ที่ 6.9% และอัตราเติบโตระยะยาวที่ 1.5%) เราชอบ LPF จาก 1) การบริโภคในประเทศที่ดีขึ้นและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล 2) จำนวนนักท่องเที่ยวที่มากขึ้นและ3) ประมาณการ EV ปี FY2568 ของเราที่เท่ากับ 65% ของระดับก่อนเกิดโควิด-19 เทียบกับประมาณการกำไรปกติและ DPU ปี FY2568 ของเราที่เท่ากับ 100% ของระดับก่อนเกิดโควิด-19 อิงจากราคาหน่วยปัจจุบัน เราคาดว่า LPF จะจ่ายเงินปันผลในปี FY2568 ที่ 7.1% และ market IRR ที่ 7.9% (65.4 ปี)

Downside risks ต่อคำแนะนำ "ซื้อ" ของเรา ได้แก่ 1) การบริโภคในประเทศที่อ่อนตัวลง 2) capex ที่สูงกว่าคาดและ 3) อัตราตอบแทนพันธบัตรที่ยังอยู่ในระดับสูง

รู้ทันเกม รู้ก่อนใคร ติดตาม "ทันหุ้น" ที่นี่

FACEBOOK คลิก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/

YOUTUBE คลิก https://www.youtube.com/channel/UCYizTVGMealUUalT6VdUdNA

Tiktok คลิก https://www.tiktok.com/@thunhoon_

LINE@ คลิก https://lin.ee/uFms4n5

TELEGRAM คลิก https://t.me/thunhoon_news

Twitter คลิก https://twitter.com/thunhoon1