บลจ.วรรณคัด2กองรีทลงทุนได้ รับผลบวกดบ.ขาลงกดต้นทุนลด

#บลจ.วรรณ #ทันหุ้น บลจ.วรรณ แนะ 2 กองทุนรีท รับอานิสงส์ดอกเบี้ยขาลง GAHREIT ลงทุนในโรงแรมเชอราตัน  หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา พร้อมสู่จุดเติบโตรอบใหม่หลังพ้นวิกฤติโควิด และ GROREIT ลงทุนใน โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน เผยเตรียมทรานฟอร์มกองทุนอสังหากองทุน TIF1 สู่กองรีท หลัง ครม.ผ่านมาตรการภาษี-ลดค่าธรรมเนียม

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อสังหาริมืรัพย์ และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนวรรร จำกัด หรือ บลจ.วรรณ กล่าวว่า ในส่วนของกองทุนทรัสต์ หรือ รีทที่บริษัทแนะนำ มี 2 กองทุน คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ โฮสพีทาลิตี้ (GAHREIT ) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) เพื่อรับผลบวกจากดอกเบี้ยขาลง

“ดอกเบี้ยที่เป็นขาลงจะทำให้ต้นทุนการเงินของกองทุนรีมปรับลดลง และทำให้ผลตอบแทน หรือยิลด์เพิ่มขึ้นได้ เมื่อเทียบกับช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น เนื่องจากรีทนั้นสามารถกู้เงินได้ในสัดส่วน 35 %ของยอดสนิทรัพย์รวมทั้งหมด ทีนี้หากกองรีทได้กู้ยืมเงินมาขยายธุรกิจ ในช่วงที่ดอกเบี้ยขาลงก็ส่งผลบวกให้ต้นทุนการเงินลด ยิลด์ดีขึ้น”

*GAHREITพ้นช่วงวิกฤตโควิด

นายอลงกรณ์ กล่าวว่า สำหรับ กองทรัสต์ GAHREIT ซึ่งลงทุนใน โรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา ถือว่าผ่านวิกฤตโควิดมาอย่างยากลำบาก แต่ก็ประสบความสำเร็จเพราะสามารถให้ผลตอบแทนผู้ถือหน่วยได้ตามที่ไว้สัญญาไว้

โดย GAHREIT มีนโยบายจ่ายประโยชน์ตอบแทนผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี โดยประโยชน์ตอบแทนที่จะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยนั้น แบ่งเป็น ประโยชน์ตอบแทนสำหรับรอบปีบัญชี และประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาล (Interim Distribution) (หากมี) 

ทั้งนี้ จะจ่ายประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 4 ครั้ง ต่อรอบปีบัญชี เว้นแต่กรณีที่กองทรัสต์มีการเพิ่มทุน กองทรัสต์อาจจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนเกินกว่า 4 ครั้ง ต่อรอบปีบัญชี ได้ เพื่อเป็นประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม

สำหรับงวดปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2566 กองทรัสต์ GAHREIT มีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานจำนวน 152.70 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับงวดเดียวกันของปี 2565 จำนวน 115.16 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนเงิน 37.54 ล้านบาทหรือ 32.60%

โดยสาเหตุหลักมาจากรายการกำไรจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนซึ่งกำไรเป็นจำนวนเงิน 32.40 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับงวดเดียวกันของปี 2565 ซึ่งขาดทุนจำนวน 5.13 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจำนวน37.53 ล้านบาท กองทรัสต์ GAHREIT เตรียมจ่ายปันผลเป็นเงินสด 0.31 ต่อหน่วย สำหรับงวดผลการดำเนินงาน 1 ก.ค. 2566 - 31 ธ.ค. 2566จ่ายปันผล 22 มี.ค. 2567

*คาดยังไม่ซื้อสินทรัพย์คิน

ส่วนอีกกองทุน คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน หรือ GROREIT โดยถือเป็น REIT Buy Back กองแรกของประเทศไทย ตั้งเมื่อปี 2564 ด้วยมูลค่ากอง 4,500 ล้านบาท ซึ่งจะลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์ (Freehold) ของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของโรงแรมถึง 718 ล้านบาท โดยก่อนหน้านี้ บริษัทได้ทำการประเมินโรงแรมดังกล่าวมีมูลค่าสูงถึงกว่า 5,000 ล้านบาท โดยบริษัทมีสัญญาที่จะกลับมาซื้อโรงแรมคืนภายในระยะเวลา 5 ปี

กอง GROREIT มีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และจัดจำหน่าย เป็น REIT ประเภทพิเศษลักษณะการลงทุนระยะสั้นกว่า REIT ปกติทั่วไป คือไม่เกิน 5 ปี ซึ่ง บลจ.วรรณได้ออกโครงสร้างการลงทุนที่น่าสนใจ โดยจะให้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนที่ประมาณ 8% ต่อปี (IRR) เมื่อบริษัทกลับมาซื้อโรงแรมคืน โดยก่อนหน้านั้นระหว่างปีผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้ เงินปันผลประมาณ 6% ต่อปี

“จริงๆ กองทรัสต์ นี้ GROREIT ผู้ขายมีสิทธิซื้อคืนในปี 2567 ในปีที่ 3 หรือปีต่อไป ปีที่ 4หรือ ปีที่ 5 แต่คิดว่ายังไม่ใช่้สิทธิ ทำให้กองยังคงเดินต่อไป คิดว่าคงยังไม่ใช้สิทธิ โดยผลตอบแทนประมาณ 6% แต่ถ้าซื้อคืน  IRR จะปรับเป็น 8% ตลอดโครงการ”

*TIF1รอแปลงสภาพ

นอกจากนี้ บลจ.วรรณ อยู่ระหว่างเตรียมแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1) เป็นกองทรัสต์ หลัง ครม.ผ่านมาตรการภาษี-ลดค่าธรรมเนียมหนุนแปลงกองอสังหา เป็น REIT โดยกองทุน TIF1 ลงทุนในคลังสินค้า มูลค่าสินทรัพย์ที่จะแปลงสภาพอยู่ที่ประมาณ 983.60 ล้านบาท (ข้อมูล ณ  31 ม.ค. 2567) โดยและจะเพิ่มมูลค่าทรัพย์เข้าไปอีกราว 1พันล้านบาทเพื่อให้ มูลค่าสินทรัพย์ รวมหลังแปลงาสภาพอยู่ที่ 2พันล้านบาท

สำหรับมุมมองการลงทุนปี 2567 บลจ.วรรณ มองว่า ตามข้อมูลเศรษฐกิจพื้นฐาน เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มชะลอตัวแต่ก็ยังมีอัตราการเติบโตจะอยู่ที่ประมาณ 3% ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา (3.1% ปี 2566) โดยตัวแปรสำคัญขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของภาคการผลิตทั่วโลก ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้นผ่านดัชนี Global manufacturing PMI ในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ (กลับมาอยู่ในเกณฑ์ขยายตัวครั้งแรกในรอบ 16เดือน) และมีความคาดหวังในเชิงบวกต่อการขยายตัวของธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI Boom)

*ลดดอกเบี้ยช่วงท้ายQ2

ขณะที่ปัจจัยต่างประเทศ ยังคงให้น้ำหนักการกำหนดทิศทางนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ซึ่งบริษัทมองว่า เป็นอีกตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางการลงทุน โดยประเมินว่าวัฎจักรดอกเบี้ยขาลงของสหรัฐ จะเกิดขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วงแรก ซึ่งเชื่อว่า Fed น่าจะเริ่มปรับลดดอกเบี้ยครั้งแรกในช่วงท้ายของไตรมาสที่ 2 และอาจปรับลดอีกอย่างน้อย 2ครั้งในไตรมาสที่ 3 และ 4 ตามลำดับ

หากเป็นเช่นนั้นจริง มองว่าผลกระทบต่อการอ่อนค่าของเงินดอลลาร์สหรัฐฯ เมื่อเทียบกับสกุลเงินหลักและตลาดเกิดใหม่อาจมีไม่มากนัก ขณะที่ปัญหาด้านสภาพภูมิอากาศ สงครามการสู้รบ และความขัดแย้งเชิงภูมิรัฐศาสตร์อื่น ๆ อาจเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อเงินเฟ้อจากฝั่งอุปทานที่ยังคงต้องติดตามตลอดปีนี้เช่นกัน